Comment acheter une maison lorsque vous avez une dette de prêt étudiant


D'autres générations ont emprunté pour aller à l'université, mais la hausse des coûts de scolarité a imposé aux milléniaux un niveau d'endettement sans précédent. Selon la Réserve fédérale, les prêts étudiants ont totalisé 240 milliards de dollars en 2003; à la fin de 2019, ce nombre atteignait 1,51 billion de dollars. En 2003, les prêts étudiants représentaient 3,3% de la dette totale des ménages; en 2019, il était de 10,7%.

Bien que les prêts étudiants soient en effet un obstacle à l'obtention d'un prêt hypothécaire, ils ne doivent pas vous empêcher de vous qualifier pour un prêt ou d'obtenir un bon taux. Comme la plupart des prêteurs évaluent votre demande, les prêts étudiants ne sont qu'une pièce du puzzle.

Les prêts étudiants sont pris en compte dans ce que l'on appelle votre ratio dette / revenu (DTI). Votre DTI est votre dette mensuelle (paiements de prêt sur des choses comme votre voiture, vos cartes de crédit et vos prêts étudiants) divisée par votre revenu brut mensuel (votre revenu avant impôt avant toute dépense, que vous pouvez généralement trouver sur votre talon de paie ).

Les prêteurs calculent ce ratio deux fois – une fois sans votre hypothèque (front-end) et une fois avec (hypothèque). Les prêteurs n'accorderont généralement pas d'hypothèque à une personne dont le DTI initial est supérieur à 28% ou le DTI principal supérieur à 36%. Si vous êtes du mauvais côté de ces chiffres, tout n'est pas perdu; vous pouvez prendre des mesures pour aider.

Votre meilleure décision: rembourser votre dette

Si votre dette par rapport à votre revenu est trop élevée, il existe un moyen simple de l’alléger: rembourser la dette. Commencez par la dette de carte de crédit des consommateurs, bien sûr. Si vous n'avez pas de dettes autres que vos prêts étudiants et que vous avez économisé pour un acompte, il pourrait être judicieux de mettre cela sur vos prêts plutôt que sur votre nid d'oeuf futur.

… ou baissez votre gamme de prix.

Baisser votre prix d'achat (et donc la taille du prêt) améliorera votre DTI et peut faire la différence entre avoir droit à une hypothèque et non.

Une stratégie possible: refinancer votre dette

Le refinancement de vos prêts ou leur consolidation avec d'autres dettes, telles que les prêts automobiles ou les dettes de carte de crédit, pourraient aider à réduire votre paiement mensuel et ainsi améliorer votre DTI. Il y a cependant des mises en garde à ce sujet.

Si vous avez des prêts étudiants fédéraux, vous ne pouvez les refinancer qu'avec un prêteur privé, et si vous transférez vos prêts à un prêteur privé, vous perdez des options qui peuvent vous aider à long terme. Par exemple, vous ne pourriez plus demander la remise d'un prêt fédéral si vous travaillez dans la fonction publique ou pour un organisme sans but lucratif. Vous ne pourrez probablement pas non plus trouver un prêteur privé qui vous mettrait sur un plan de remboursement basé sur le revenu (IDR) (voir plus à ce sujet ci-dessous). Les prêts fédéraux peuvent parfois être temporairement reportés ou mis en place un plan de paiement sans intérêt si vous rencontrez des difficultés financières. (Remarque: le report de vos prêts étudiants ne les supprimera pas de votre calcul DTI).

Si vos prêts sont déjà auprès d'un prêteur privé, cela vaut la peine de faire des achats en ligne pour voir si vous pouvez trouver un meilleur tarif. Parce que si vous êtes sur le point de vous qualifier pour un prêt hypothécaire, cela pourrait déterminer si vous êtes approuvé ou non.

Une autre option pour les prêts fédéraux: examiner les plans de remboursement axés sur le revenu (IDR)

Si le paiement de votre prêt étudiant est impossible à gérer et que le refinancement n'obtiendra pas votre DTI, vous pouvez transférer vos prêts vers un plan IDR, mais uniquement si vos prêts sont fédéraux et non privés.

Il existe plusieurs plans IDR, mais généralement, le plan IDR fixerait votre paiement mensuel à 10% de votre revenu mensuel. En fonction de vos revenus, cela pourrait avoir un impact énorme sur votre DTI et ainsi le placer dans la bonne fourchette pour avoir droit à une hypothèque.

Il y a cependant des conséquences à long terme. Moins vous payez sur vos prêts étudiants, plus il vous faudra de temps pour les rembourser et plus vous paierez en frais d’emprunt pendant la durée du prêt. Donc, bien que cela puisse vous aider à court terme, cela vaut la peine de vous asseoir et de faire le calcul sur la façon dont cela vous affectera à long terme.

Trouver un programme d'aide à l'acompte

Si trouver un acompte suffisant est difficile pour vous, il existe un certain nombre de programmes d'aide à l'acompte pour les emprunteurs à revenu faible ou modeste qui peuvent vous aider. De nombreuses banques privées ont des programmes d'aide au versement initial, et il existe de nombreux programmes gouvernementaux administrés par le ministère du Logement et du Développement urbain, en plus des gouvernements des États et locaux.

Si vous n'êtes pas un candidat au prêt classique, suivez la voie de la FHA

Si votre crédit est bon et que votre DTI est élevé, un prêt garanti par la Federal Housing Authority (FHA) peut être votre meilleure option (et peut-être seulement). Les prêts FHA pour les emprunteurs ayant des cotes de crédit d'au moins 580 peuvent verser un acompte de seulement 3,5%; pour les scores compris entre 500 et 579, vous aurez besoin d'un acompte de 10% et un DTI allant jusqu'à 46% est autorisé. Vous pensez probablement que cela semble incroyable, mais sachez que vous paierez une prime pour l'un de ces prêts: les taux d'intérêt sont plus élevés que les prêts conventionnels et des primes d'assurance hypothécaire sont requises.

Envisagez un prêteur non QM

Après la crise financière de 2008, le Congrès a adopté la législation Dodd-Frank, qui a imposé des normes strictes sur le type d'hypothèques que Freddie et Fannie peuvent acheter. Ces prêts hypothécaires, appelés prêts hypothécaires admissibles (QM), sont devenus la norme pour tous les prêteurs qui souhaitent vendre à Fannie et Freddie.

Mais il existe des prêteurs qui souscrivent des hypothèques qui ne sont pas admissibles à la revente à Freddie et Fannie. Il s'agit généralement d'hypothèques de grande taille sur des logements de luxe ou de l'autre côté du spectre des hypothèques à risque. Si vous rencontrez des difficultés pour vous qualifier pour une hypothèque, il est probable que votre profil ne corresponde pas aux normes Freddie et Fannie.Une prochaine étape possible serait donc simplement de s'adresser à un prêteur disposé à prolonger une hypothèque non QM. Cependant, ces prêts hypothécaires ont tendance à s'accompagner de taux d'intérêt plus élevés et d'autres coûts, alors gardez cela à l'esprit avant de vous lancer.

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