Comment trouver des compositions pour votre maison: un cours accéléré


Vous êtes curieux de connaître le tarif en vigueur pour les propriétés de votre région afin de pouvoir déterminer un prix catalogue compétitif? Eh bien, il est beaucoup plus facile de trouver ces informations maintenant qu’il y a 15 ans.

Il était une fois, le seul endroit où vous pouviez obtenir ces données immobilières convoitées était le MLS (service d'annonces multiples), une série de bases de données privées que les professionnels de l'immobilier utilisaient pour partager des informations de cotation entre eux et des transactions de courtage.

Aujourd'hui, cela a changé… tout ce dont vous avez besoin est une connexion Wi-Fi pour obtenir des spécifications telles que la superficie en pieds carrés, le nombre de chambres et les prix de vente sur presque toutes les maisons du pays.

Bien que vous n'ayez plus besoin d'être un agent ou un évaluateur de maison pour trouver des ventes comparables, c'est-à-dire des «comps» pour votre propre maison, cela reste une entreprise délicate. Ne vous attendez pas à exécuter des calculs simples: comp A + comp B + comp C, divisé par trois pour obtenir votre prix catalogue.

Suivez ce cours intensif «Comment trouver des compositions pour ma maison» pour faire vos devoirs sur des ventes comparables, puis décidez si vous souhaitez faire cavalier seul ou faire appel à un professionnel.

Un quartier de maisons avec des compositions similaires.
Source: (Photos gratuites / Pixabay)

Tout d’abord, que sont les «comps»?

Dans l'immobilier, le terme «comps» fait référence à des maisons récemment vendues similaires à votre propre maison selon un certain nombre de critères clés.

Comps vous aide à évaluer votre maison avec précision en vous donnant une fourchette pour sa «juste valeur marchande», que vous pouvez ensuite ajouter ou soustraire en fonction des caractéristiques et des caractéristiques uniques de votre maison.

Pour être considérée comme une propriété, une propriété correspond idéalement à votre maison en:

  • Emplacement, emplacement, emplacement
  • Taille (pieds carrés, à l'intérieur et à l'extérieur)
  • Nombre de lits et de bains
  • Disposition
  • Année de construction (dans une plage de 5 ans)
  • État
  • Mises à niveau et finitions

Une fois que vous avez assemblé votre pool de propriétés similaires, vous souhaitez prendre connaissance de leur prix de vente. Les annonces actives ne sont pas un point de comparaison précis pour la valeur de votre maison.

Pensez-y… Si la maison en bas de la rue est répertoriée pour 500 000 $, c'est génial, mais elle n'est pas encore vendue, alors comment savoir si elle est trop élevée ou trop basse?

Les produits vendus au cours des 60 derniers jours sont les plus préférables car ils reflètent les conditions actuelles du marché. Cependant, les ventes récentes ne sont pas toujours disponibles, vous devrez peut-être extraire des compositions d'il y a six à 12 mois.

Pourquoi avez-vous besoin de comps pour fixer le prix de votre maison?

Les Comps ne sont pas seulement l'un de ces éléments «agréables à avoir» de votre stratégie de tarification. Il s'agit d'une référence qui entrera en jeu à plusieurs moments de la transaction.

Une fois que vous avez obtenu le séquestre, un évaluateur de maison évaluera la valeur de votre maison au nom du prêteur hypothécaire qui finance la maison, en utilisant une analyse comps qui lui est propre.

Si l’évaluateur constate que la juste valeur marchande de la maison est inférieure au prix que les acheteurs ont accepté de payer, les acheteurs peuvent négocier le prix à la baisse ou se retirer de la vente.

«Que verra un évaluateur lorsqu'il évaluera cette maison?» demande l'agent principal Collier Swecker, un spécialiste des immeubles de placement approuvé par Dave Ramsey et Glenn Beck.

"Le prix d'inscription doit rester à portée de voix de l'évaluation, car la méthodologie sera les mêmes directives du gouvernement fédéral que l'évaluateur de l'acheteur utilisera sur toute la ligne."

En d’autres termes, si vous n’avez pas utilisé les bons éléments pour définir le prix catalogue, votre maison peut être évaluée à un prix inférieur à l’offre acceptée. Si tel est le cas, le prêteur peut ne pas approuver le prêt de l'acheteur et votre vente pourrait échouer.

Lorsque vous tirez des compositions, trois est le nombre minimum dont vous avez besoin. Cependant, il est plus sûr de rassembler six des compositions similaires les plus récentes qui sont les plus proches de vous.

«Différents types de prêts ont des lignes directrices et des critères différents que l'évaluateur doit respecter», déclare Swecker. "Par exemple, l'évaluateur devra peut-être trouver trois comps pour un prêt VA, mais pour un prêt FHA six comps peuvent être nécessaires dans un rayon d'un demi-mile."

Un ordinateur utilisé pour trouver des comps pour une maison.
Source: (Rawpixel)

Comment trouver vos propres compositions sur les meilleurs sites d'annonces immobilières

À l'époque, vous aviez besoin d'une connexion sécurisée pour accéder aux données de propriété à partir du MLS.

De nos jours, il est beaucoup plus facile de collecter des données sur les maisons sur le marché dans votre région, grâce à Internet et à de nombreux sites d'annonces immobilières en ligne.

Ces sites extraient des informations non exclusives du MLS dans des bases de données consultables qui vous permettent de filtrer les listes en fonction des détails qui correspondent à votre propre maison. Cela comprend des détails tels que l'emplacement, le nombre de salles de bain et de chambres à coucher, la taille du terrain et le type de maison.

Plus important encore, la majorité de ces sites vous permettent de filtrer toutes les propriétés sauf celles vendues.

Voici une liste d'endroits pour commencer votre recherche de compositions:

Zillow

Commencez votre recherche de compositions sur Zillow en tapant votre ville et votre état dans la barre de recherche.

Filtrez sur "Vendus récemment" pour ne voir que les points jaunes.

Une carte de maisons similaires sur Zillow.
Source: (Zillow)

Zoomez sur votre quartier, puis sur votre quartier et enfin sur votre maison pour l'utiliser comme point de référence. Assemblez des compositions à proximité de votre propre emplacement qui correspondent aux caractéristiques de votre maison.

Conseil pro: Pour un assemblage de composition plus rapide, passez la souris sur une liste récemment vendue pour voir le nombre de lits et de bains sans avoir à cliquer.

Une carte de maisons similaires dans un quartier.
Source: (Zillow)

Trulia

Trulia fournit également un accès aux données vendues via sa base de données d'archives publiques. Commencez par sélectionner votre état, suivi de votre comté, code postal, nom de rue et enfin – votre adresse!

Conseil pro: Le profil de Trulia de l'adresse de votre domicile propose une liste de ventes comparables déjà organisées pour vous en fonction de:

  • Distance de votre domicile
  • Type de propriété
  • Prix ​​vendu
  • Date de vente
  • Lit
  • Une baignoire
  • Pieds carrés
Une carte des comps de quartier sur Trulia.
Source: (Trulia)

Agent immobilier

Realtor fournit un portail de recherche de propriétés «Just Sold». Entrez votre ville et votre état et commencez à naviguer à partir de là.

Conseil pro: L'assemblage de compositions via Realtor nécessite un peu plus de travail, car vous ne pouvez pas zoomer sur une carte ou par code postal / quartier pour restreindre le pool d'annonces "Just Sold" dans votre ville. Comme vous pouvez le voir dans la capture d'écran ci-dessous, une recherche sur «Just Solds» à Wheaton, IL, fournit à elle seule 576 résultats. Mais vous pouvez filtrer par:

  • Type de propriété (maison / condo / ranch agricole / terrain)
  • Taille de la maison
  • La taille du lot
  • Âge à la maison
Différentes maisons dans un quartier sur Realtor.com.
Source: (Agent immobilier)

Redfin

Recherchez votre ville sur le portail "Find a Home" de Redfin. Filtrez ensuite pour "État de l'annonce" et réglez le bouton "À vendre" sur "Désactivé" et le bouton Vendu sur "Activé". Utilisez les listes bleues pour trouver des compositions pour votre maison.

Astuce de pro: Redfin vous permet d'affiner vos annonces «vendues» par période. Vous pouvez ainsi rechercher des annonces qui se sont vendues la semaine dernière, jusqu'aux annonces qui se sont vendues au cours des 3 dernières années. Pour trouver des compositions, rappelez-vous que plus elles sont récentes, mieux c'est.

Un moteur de recherche Redfin pour trouver des compositions maison.
Source: (Redfin)

Voici ce que ces compositions en ligne pourraient manquer

Avant de vous lancer dans votre aventure de bricolage, notez que les informations affichées sur le Web ne peuvent pas être prises à 100% à leur valeur nominale. L'intégrité et le contexte des données peuvent être un problème lorsque vous commencez à collecter des informations sur des ventes comparables sur le Web.

Ici, nous allons passer en revue les problèmes les plus courants que vous pourriez rencontrer.

Prix ​​«vendus» inexacts.

La majorité des détails trouvés dans les annonces «vendues» en ligne sont corrects, comme la superficie en pieds carrés, le nombre de chambres et les prix des annonces.

Ce sont les prix de vente (les données les plus importantes dont vous aurez besoin de vos compositions) qui ne sont pas garantis pour être complets ou corrects.

Pour commencer, sur certains de ces sites, y compris Zillow et Trulia, tout le monde peut créer des listes directement sur le site, un peu comme Wikipedia.

De plus, pour les agents, ces sites sont largement utilisés comme outils de marketing. Ils sont utiles pour fournir les photos, les descriptions et les détails de leurs annonces disponibles directement aux acheteurs qui effectuent des achats en ligne.

Une fois qu'une maison se vend, la mise à jour de ces données dans les supports marketing n'est pas une priorité absolue.

Swecker conseille: "Il y a un grand pourcentage d'agents immobiliers qui ne communiquent pas leurs données vendues aux sites en ligne, car elles doivent être saisies manuellement." Ainsi, même lorsqu'une annonce est marquée comme «vendue» sur ces sites, le montant en dollars indiqué peut toujours être le prix catalogue, et non le prix vendu.

Le prix de vente peut également ne pas refléter les concessions du vendeur ou l'argent que les vendeurs ont dû payer pour réparer le garage, remplacer le tapis ou couvrir les frais de l'acheteur à la clôture.

Informations sur la liste obsolètes et incomplètes.

Gardez à l'esprit que les sites d'annonces immobilières en ligne tirent leurs données immobilières du MLS. Cela signifie que seul le MLS disposera des données les plus à jour et que tous les portails d'annonces n'auront pas une couverture géographique complète.

Annonces manquantes dans la MLS.

Il se peut que certaines ventes de maisons à proximité n'apparaissent pas du tout sur ces sites en ligne, car elles n'ont jamais été entrées dans le MLS.

Connues sous le nom de listes de poche, ce sont des listes privées que les agents vendent pour leurs clients au sein de leur propre réseau privé d'acheteurs. Même s’ils ne figurent pas dans le MLS, les prix de vente de ces annonces de poche peuvent avoir une incidence sur la valeur marchande actuelle de votre maison.

Améliorations récentes de la propriété non mentionnées en ligne.

Disons qu'un propriétaire a vendu sa maison pour 350 000 $, mais juste avant de la mettre en vente, il a ajouté une salle de bain supplémentaire ou rénové la cuisine. Il est possible que ces détails de propriété n'aient pas été mis à jour sur les sites de référencement en ligne.

Si vous ne vous en rendez pas compte, vous pouvez par erreur regrouper une propriété dans votre piscine sans vous rendre compte que le nombre de salles de bains est en réalité insuffisant ou sans ajuster le prix catalogue de la cuisine améliorée.

Donc, maintenant que vous savez à quel point il est difficile de trouver des compositions, la vérité est que c'est en fait la partie la plus facile. Le plus dur vient une fois qu’il est temps d’analyser les données qu’ils fournissent.

Une femme montrant des comps de maison sur une tablette à un homme.
Source: (Rawpixel / Unsplash)

Qu'est-ce qui se passe dans une analyse de composition?

La définition de votre prix n'est pas aussi simple que la mise en vente au prix moyen de vente de vos compositions disponibles. Dans certains cas, vous feriez mieux de vous inscrire à moins que la moyenne des compositions. Dans d'autres cas, vous êtes sûr de répertorier des milliers de personnes de plus que la maison la plus récemment vendue.

Alors, comment trouvez-vous tout cela?

La vérité est que l'analyse des propriétés immobilières est à la fois une science et un art.

Cela commence par la science lorsque vous commencez à comparer les statistiques – pas seulement le prix de vente, mais des données telles que la taille du lot, la superficie en pieds carrés et le nombre de pièces.

La distance entre votre maison et les bâtiments joue également un rôle – mais cette statistique est un peu plus trouble, car les quartiers peuvent changer radicalement, même en l'espace d'un mile.

Ensuite, bien sûr, il y a le fait que toutes les maisons sont uniques. Prenons deux compositions qui ont la même taille de lot que votre maison. Cependant, l'un a une empreinte plus petite car il a un deuxième étage, et le second a un peu plus de pieds carrés en raison d'une salle bonus, mais une cour arrière plus petite.

Lequel a le plus de «valeur»?

C’est là que l’art entre en jeu. Dans certaines régions, les maisons à deux étages sont souhaitables, car cela signifie qu’elles auront une cour arrière plus grande. Dans d'autres régions, les maisons à un étage légèrement plus grandes valent plus parce que les escaliers limitent l'accessibilité.

Une infographie montrant où se situe la valeur de la maison.
Source: (activerain.com)

Cela vaut également pour les mises à niveau et les finitions.

Il est prudent de dire qu'une maison avec des comptoirs en marbre vaut probablement plus qu'une maison avec des comptoirs en stratifié. Mais ces comptoirs en marbre le rendent-ils plus précieux qu'un comptoir en granit, en quartz ou en bloc de boucher?

Dans une certaine mesure, vous pouvez évaluer leur valeur en fonction des coûts des comptoirs, des guides d'impact de remodelage qui fournissent des statistiques de retour sur investissement (ROI) et des avantages et des inconvénients des différents types de comptoirs.

Mais que se passe-t-il si ces comptoirs en marbre sont installés dans une petite maison abordable?

Il est peu probable qu'un acheteur sur le marché d'une maison à petit budget en déboursera quelques milliers de plus pour des finitions coûteuses. Il est donc peu probable que ces comptoirs coûteux ajoutent de la valeur à cette maison de départ – et peuvent même en diminuer la valeur si, par exemple, la mise à niveau de luxe augmente les coûts d'assurance.

Les rénovations, les mises à niveau et les bonus ne sont pas tous égaux. Leur valeur ajoutée à une maison peut changer, et pas seulement en fonction de l’âge (depuis combien de temps elle est dans la maison) ou du type. Leur valeur perçue peut changer en fonction de ce que recherchent les acheteurs.

Par exemple, sur certains marchés immobiliers, les acheteurs réclament des comptoirs en granit, mais dans d'autres domaines, le quartz artificiel fait fureur.

Les ressources en ligne peuvent vous donner une image des tendances du marché immobilier national, mais pour obtenir une image du marché local, vous devrez faire quelques démarches.

Un bon point de départ est de visiter les portes ouvertes locales pour discuter avec une série d'agents immobiliers locaux des tendances actuelles du marché en matière de caractéristiques de la maison. Ensuite, vous pouvez faire vos évaluations en fonction de ce que vous apprenez.

Une femme agent immobilier aidant à trouver des comps à domicile sur un ordinateur.
Source: (Rawpixel)

En cas de doute, parlez à un agent immobilier pour trouver des comps pour votre maison

Les agents immobiliers ont un accès direct aux données comps les plus précises du MLS. Ils ont également des années d'expérience passées à étudier les changements dans les tendances du marché local, car après tout, leur gagne-pain dépend de ces connaissances.

Les agents ne se contenteront pas de tirer les compositions pour vous, ils compileront et analyseront les données dans un rapport appelé analyse comparative de marché (CMA).

Les agences immobilières ont développé des outils numériques sophistiqués pour compiler leurs CMA. Ces outils analysent et évaluent toutes les données extraites des meilleures compositions pour vous donner une image la plus claire de la valeur marchande actuelle de votre maison.

Ensuite, ils affinent les chiffres fournis par l'AMC avec leur propre connaissance personnelle des tendances des acheteurs et des fluctuations du marché.

Après cela, ils contacteront leur réseau de courtiers et de banquiers qui pourront leur donner une idée (sinon des chiffres concrets) sur les ventes en cours.

Et la beauté de tout cela est que vous n’avez pas besoin d’engager un agent pour obtenir un CMA. Les agents tireront des compositions et créeront gratuitement un CMA à apporter à la réunion d'introduction dans le cadre de leur argumentaire de vente.

Par exemple, si vous utilisez HomeLight, vous obtiendrez plusieurs références aux meilleurs agents ayant des antécédents de ventes de maisons réussies dans votre quartier spécifique. Vous êtes alors libre d’en interviewer autant que vous le souhaitez.

Chacun apportera un CMA et vous donnera son analyse personnelle et experte des données. Vous êtes alors libre de prendre votre décision d’embaucher l’un des agents.

Aller avec un agent est le jeu intelligent car le marché immobilier est fluide et en constante évolution. Lorsque vous faites cavalier seul, vous êtes seul responsable de vous tenir au courant des nouveautés tout au long du processus de vente.

Par exemple, supposons qu'une vente en attente se termine deux jours avant que vous ne soyez prêt à mettre votre maison en vente. Le prix catalogue devra être ajusté en conséquence, si vous avez repéré la vente clôturée à temps.

Vous devrez même garder un œil sur les ventes en attente et récemment clôturées après avoir accepté une offre. Sinon, une maison voisine qui vient d'être vendue moins cher que la vôtre peut faire valoir votre appréciation.

Si vous avez embauché un agent de haut niveau, vous avez un avocat qui se tiendra au courant des nouvelles compositions avant que votre maison ne soit répertoriée jusqu'à ce que les documents de clôture soient signés, scellés et livrés.

Trouver et analyser des compositions pour déterminer le bon prix catalogue est une tâche délicate pour tout propriétaire à gérer seul, mais cela peut être fait. Heureusement, il existe de nombreux agents experts qui sont prêts et capables de faire le travail à votre place.

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