Conseils aux consommateurs d'assurance pour les acheteurs de maisons à haut risque: Liz Weston


Lors de la recherche d'une maison, le prix de l'assurance habitation n'est probablement pas une priorité. Mais les maisons avec des risques cachés peuvent rendre la couverture difficile, coûteuse ou les deux. Apprendre à les identifier pourrait faire économiser un lot à un propriétaire.

Cela pourrait être une préoccupation particulièrement importante pour les acheteurs d'une première maison et ceux qui déménagent des villes vers les zones suburbaines ou rurales qui ne sont peut-être pas au courant des dangers courants, explique Jennifer Naughton, agente de conseil en risques pour l'Amérique du Nord chez Chubb, une compagnie d'assurance.

Trois citadins sur 10 ont déclaré à une enquête de Chubb début août qu'ils envisageaient de quitter la ville en raison de l'épidémie du nouveau coronavirus. Pendant ce temps, le nombre d'accédants à la propriété au premier semestre 2020 a augmenté de 4% par rapport à un an plus tôt, la baisse des taux d'intérêt ayant rendu les prêts hypothécaires plus abordables, selon Genworth Mortgage Insurance.

Une prime d'assurance habitation peut dépendre en partie de la distance à la borne d'incendie et à la caserne de pompiers les plus proches, dit Naughton. Les maisons situées sur des routes étroites ou autrement difficiles d'accès pour les camions de pompiers pourraient également être plus coûteuses à assurer.

Trois citadins sur 10 ont déclaré à une enquête Chubb qu'ils envisageaient de quitter la ville en raison de l'épidémie de coronavirus.

«S'ils doivent traverser un pont, il ne s'agit pas seulement de savoir si une voiture peut franchir ce pont, mais aussi un camion de pompiers», dit-elle.

Certaines maisons sont tellement exposées aux incendies de forêt et aux intempéries – ouragans, tornades, tempêtes de vent et grêle – que les entreprises privées ne les assurent pas. Sans assurance, les acheteurs ne peuvent pas obtenir de prêt hypothécaire, ils doivent donc se tourner vers des pools de risques gérés par l'État tels que les plans de plage et de tempête ou l'accès équitable aux plans d'exigences d'assurance, mieux connus sous le nom de FAIR. Ces polices coûtent généralement plus cher et couvrent moins que l'assurance habitation ordinaire.

En outre, de nombreuses polices de propriétaires dans les zones sujettes aux tempêtes ont des franchises ouragans qui sont plus élevées que la franchise normale, dit Loretta Worters, vice-présidente des relations avec les médias pour l'Insurance Information Institute, un groupe commercial. Au lieu de payer de sa poche les premiers 500 $ ou 1 000 $ d'une réclamation, un assuré peut devoir payer de 1% à 5% de la valeur de la maison avant que la couverture entre en vigueur.

Parler aux voisins et à un agent d'assurance local peut donner une meilleure idée des coûts auxquels un propriétaire pourrait être confronté.

LES DÉGÂTS D'EAU EST UNE GRANDE AFFAIRE

Obtenir une couverture pour une maison plus ancienne dont le câblage, les systèmes de chauffage ou la plomberie sont obsolètes peut également être un défi en raison du risque d'incendie ou de dégâts d'eau. Les tuyaux d'éclatement et les conduites d'eau qui fuient sont parmi les principales causes de dégâts d'eau, qui coûtent des milliards de dollars aux assureurs et aux propriétaires par an.

Les cartes des inondations du gouvernement peuvent sous-estimer le risque pour de nombreuses propriétés, d'autant plus que les ouragans s'intensifient et entraînent des précipitations intenses avec des ondes de tempête plus importantes.

Les acheteurs de maison peuvent être en mesure de réduire leurs coûts d'assurance en mettant à jour ces systèmes et en installant des capteurs d'eau ou un système de surveillance dans toute la maison, qui coupe l'alimentation en eau si une fuite est détectée, dit Naughton. Ces systèmes peuvent aller de 600 $ à plusieurs milliers de dollars, dit-elle.

Le risque d'inondation est également une préoccupation, dit Naughton. Les inondations ne sont pas couvertes par les polices d’assurance habitation ordinaires et, en général, seules les maisons situées dans les zones à risque élevé sont tenues par les prêteurs hypothécaires d’acheter des polices spéciales contre les inondations. Mais les cartes des inondations du gouvernement fédéral peuvent sous-estimer le risque pour de nombreuses propriétés, d'autant plus que les ouragans s'intensifient et entraînent des pluies intenses accompagnées d'ondes de tempête plus importantes.

«Nous assistons à des inondations côtières qui vont dans un certain temps», dit Naughton. «Les gens qui n’envisageaient pas auparavant d’assurance contre les inondations le devraient en raison de la pluie et des surtensions.»

Encore une fois, parler aux voisins et à un agent d'assurance local peut aider les propriétaires à évaluer les coûts potentiels. Ils peuvent obtenir des devis d'assurance contre les inondations auprès du Programme national d'assurance contre les inondations ainsi que de quelques assureurs privés.

RISQUES DE CHOCS DE TERRE

Selon l'US Geological Survey, 16 États courent un risque élevé de tremblement de terre au cours du prochain demi-siècle: Alaska, Arkansas, Californie, Hawaï, Idaho, Illinois, Kentucky, Missouri, Montana, Nevada, Oregon, Caroline du Sud, Tennessee, Utah , Washington et Wyoming.

Les tremblements de terre sont un autre risque exclu des polices des propriétaires, bien que certains assureurs privés proposent des polices contre les tremblements de terre, et les habitants du Golden State peuvent acheter une couverture auprès de la California Earthquake Authority. Les franchises varient de 5% à 25% de la limite de la police.

Il n’existe pas de maison sans risque, et certains peuvent décider qu’ils sont prêts à payer le prix d’une assurance ou de coûts d’atténuation plus élevés.

Certains types de maisons peuvent être particulièrement exposés aux dommages causés par le tremblement de terre, y compris celles construites avant 1980 qui ont un mur de soutènement – un premier étage à ossature de bois qui repose sur un périmètre en béton – ou un mur infirme, qui est un court mur en bois entre le fondation et le premier étage à ossature de bois. Les deux types peuvent être rendus plus sûrs en les ancrant à leurs fondations avec des boulons et des entretoises. Les maisons à poteaux et piliers, qui reposent sur des pilotis plutôt que sur une fondation continue, devraient avoir une fondation en béton créée pour les rendre plus sûres.

Les espaces de vie au-dessus des garages ou d'autres grandes ouvertures, également connus sous le nom de bâtiments à «histoire douce», et les maisons sur des pentes abruptes devraient être évalués par les ingénieurs en structure pour leur vulnérabilité aux dommages.

De toute évidence, il n’existe pas de maison sans risque, et certains peuvent décider qu’ils sont prêts à payer le prix d’une assurance ou de coûts d’atténuation plus élevés. Mais c’est un choix qu’ils devraient faire avant d’acheter, plutôt que de se retrouver avec une facture après qu’il soit trop tard.

«Les gens devraient entrer dans ces situations les yeux grands ouverts», dit Naughton.

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Cette chronique a été fournie à l'Associated Press par le site Web de finances personnelles NerdWallet. Liz Weston est chroniqueuse chez NerdWallet, planificatrice financière certifiée et auteur de «Your Credit Score».

Photo du haut: Sur cette photo du 27 août 2020, les bâtiments et les maisons sont inondés à la suite de l'ouragan Laura près de Lake Charles, en Louisiane. Les propriétaires font souvent quatre erreurs majeures avec leur assurance habitation pendant la saison des ouragans. Ils n’ont pas d’assurance contre les inondations, ils n’obtiennent pas la couverture dont ils ont besoin à temps, ils ont une franchise trop élevée ou ils n’ont pas une couverture suffisante. (Photo AP / David J. Phillip, dossier)

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