immobilier locatif

5 conseils avant d’investir dans l’immobilier locatif

Avant de commencer cet article sur l’immobilier locatif et de vous donner mes 5 conseils, permettez-moi un instant de faire une comparaison avec 2 activités qui n’ont rien à voir avec le sujet principal… La pêche, et le poker !

La différence entre un pêcheur expérimenté et un pêcheur du dimanche réside dans le fait que le 1er prendra en compte des paramètres que le second ignorera totalement.

Il choisira précisément l’endroit où il posera ses cannes, sélectionnera le type d’appât ainsi que le type de pêche en fonction du poisson recherché… Il ne laissera que peu de chance au hasard, tandis le second continuera de pêcher comme à son habitude avec sa vieille canne et son vieil hameçon émoussé dans un endroit dépourvu de poisson…

Idem pour un pro du poker, qui sélectionnera ses mains de départs, jouera en fonction de sa position, établira un profil des joueurs de sa table, et qui jouera avec les probabilités.

A l’inverse, l’amateur jouera toutes les mains, à n’importe quel moment, contre n’importe qui…

Bien évidemment sur ces 2 exemples, les amateurs pourront de temps en temps ramasser le pactole ou sortir un brochet énorme de l’étang ! Mais dans les 2 cas, ils ne pourront qu’espérer un coup du sort.

Quel est le rapport avec l’immobilier locatif ?

Et bien tout simplement que si vous souhaitez réussir votre projet, il vous faut connaître les paramètres qui feront que vous augmenterez vos chances de réussite.

Il y a énormément de paramètres à prendre en compte lors d’un investissement, en voici  5 que j’ai sélectionné pour vous.

Connaître sa capacité d’emprunt

Avant de commencer votre prospection, je vous suggère de calculer votre capacité d’emprunt ! C’est-à-dire connaître le montant maximum que vous pourrez emprunter à votre banque. Inutile de chercher des biens à 350 000e si vous ne pouvez emprunter que 150 000e.

Prenez vos revenus annuels, divisez le chiffre par 12 pour avoir un montant mensuel.

Vous ne pouvez-vous endetter que sur la base d’un tiers de vos revenus (ou 33%), donc diviser votre revenu mensuel par 3.  A ce chiffre retirez vos crédits actuels.

Avec un peu de chance, il vous reste un peu de « marge ».

L’astuce est qu’en tant qu’investisseur, la banque va rajouter 70% du montant brut de vos futurs revenus locatifs.

Exemple :

38 800€ revenus annuels

Crédit perso 550€

Loyer locatif mensuel estimé 700€ par exemple

Le calcul :

38800/12= 2 400€/mois/3 = 800€ – 550€   =   reste 250€

70% du Loyer de 700€  soit 490€

250€ + 490€   = 740€

Vous connaissez maintenant la mensualité maximum que vous pourrez rembourser pour votre crédit (pour cet exemple en tout cas), il ne vous reste plus qu’à simuler un prêt pour connaître le montant correspondant.

Peut-être un prêt de 140 000€ sur 20 ans ?

Certaines banques calculent différemment, elles ne prennent pas en compte 70% des loyers mais font uniquement la soustraction loyer/crédit.

Acheter à proximité de chez soi

Second conseil pour votre premier investissement, recherchez un bien à proximité de chez vous. Si vous ne comptez pas le faire gérer par une agence, ce sera vous qui devrez-vous déplacer pour effectuer les visites, signer les baux, ou encore faire des travaux.

Vous pouvez toujours investir à 200kms de chez vous bien sûr, mais attendez-vous à de coûteux et astreignants allers-retours.

Lorsque vous serrez un peu plus aguerri, vous pourrez éventuellement penser à d’autres genres d’investissements nécessitant un éloignement de votre domicile (saisonnier par exemple).

Pour le moment restez concentré sur votre 1er achat proche de chez vous, pour vous faire la main en quelques sortes.

Calculer la rentabilité locative du futur bien

Avant de visiter un bien, cherchez à savoir s’il est rentable ou non ? N’allez pas visiter des dizaines d’appartements sans vous intéresser à leur rentabilité. Pour vous aider, vous pouvez utiliser la calculatrice de rentabilité. Elle est succincte, mais elle vous donnera rapidement de bonnes indications.

Voici comment se calcule cette fameuse rentabilité locative si importante

Renta Brut = Loyers annuels x100 / prix d’achat total

Renta Nette = Loyers annuels x100 – ensemble frais et charges / prix d’achat total

Renta Nette net = Loyers annuels x100 – frais et charges – impôts sur les revenus / prix d’achat total

Je ne vais pas énumérer dans cet article tous les frais, charges ou impôts à prendre en compte, mais grosso modo, il s’agit des impôts fonciers, assurances du logement, frais de gestion, de copropriété etc…

Faire baisser le prix d’achat

Cherchez à baisser au maximum le prix d’achat de l’investissement envisagé. Gardez en tête que votre future plus-value en dépend, puisque dans le futur, vous ne pourrez pas vendre votre bien plus cher que le prix du marché, donc c’est bien au moment de l’achat que tout se joue !

De plus, ce rabais vous permettra de moins emprunter et donc de diminuer vos mensualités… Et d’avoir plus de cash-flow chaque mois.

Donc soyez dur en affaire, vous avez tout à y gagner…

Penser au futur

Dès le départ pensez à votre régime fiscal, réfléchissez bien au style d’investissement envisagé (meublé, vide, borlo, Pinel, SCI IR, SCI IS, …) car le choix impactera fortement votre trésorerie.

Ainsi pour le même investissement, après 20ans de gestion, vous pouvez passer d’un bilan extrêmement positif à un bilan catastrophique…

Si votre choix n’est pas le bon, adieu le cash-flow mensuel, adieu l’achat d’autres appartements, adieu l’indépendance financière. Bref la galère assurée.

Projetez-vous dans l’avenir et adaptez votre stratégie en fonction.

Par exemple, si vous avez peur de vous lancer seul, peut-être pourriez-vous envisager de créer une SCI … Mais surtout faites-le avec des personnes de confiances, car vous serez fiscalement solidaires les uns des autres pendant des années.

Choisissez des personnes qui auront la même vision que vous, et qui seront par exemple décidées à ne pas s’arrêter à un seul achat… Dans le cas contraire, cela peut devenir problématique dans votre quête de devenir indépendant financièrement.

 

Nous arrivons à la fin de cet article, bien évidemment il s’agit d’un survol de ce que vous devez connaître…  En tout état de cause, surtout n’achetez pas sur un coup de tête. Ne signez pas juste parce que l’appartement est beau …

Gardez à l’esprit que vous êtes avant tout, un investisseur rentable, donc pensez RENTABILITE !

Sébastien du site immo-pour-tous.com

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