De combien avez-vous besoin pour acheter votre première maison à Singapour ?, Lifestyle News


Nous avons simplifié les prix 2020 pour un appartement BTO, un appartement de revente, un condominium exécutif et un condominium privé à Singapour.

Si vous envisagez d'acheter un appartement à Singapour, vous vous êtes peut-être senti confus et dépassé par les frais et les coûts impliqués. Dans cet article, nous passons aux punaises en laiton. Voici ce dont vous avez réellement besoin à la banque pour acheter votre première maison et les autres dépenses à prévoir.

Assurez-vous également de lire les dernières subventions au logement CPF améliorées et les plafonds de revenu plus élevés pour les familles et les célibataires qui cherchent à se qualifier pour des subventions au logement, qui sont entrés en vigueur le 11 septembre de l'année dernière.

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Combien coûte l'achat d'une maison à Singapour?

Les coûts des propriétés peuvent varier considérablement, en fonction de facteurs tels que l'emplacement, les installations, les commodités environnantes (comme la station MRT) et l'âge ou l'état de l'unité. Il y aura toujours un quartier ou une unité occasionnelle dans lequel le prix est beaucoup plus élevé ou inférieur à la norme.

Prix ​​de l'immobilier 2020 à Singapour

Type Appartements HDB BTO (propriétés non matures) * Appartements HDB BTO (Domaines matures) * Revente d'appartements ^ Condominiums exécutifs ^ Condominiums privés ^
Studio / 1 pièce 420 000 $ à 560 000 $ 600 000 $ à 700 000 $
Deux pièces À partir de 89000 $ À partir de 90000 $ 640 000 $ à 720 000 $ 800 000 $ à 900 000 $
Trois pièces À partir de 177000 $ À partir de 351000 $ 350 000 $ à 380 000 $ 776 000 $ à 960 000 $ 970 000 $ à 1,2 M $
Quatre pièces À partir de 272000 $ À partir de 395000 $ 420 000 $ à 550 000 $ 1,12 M $ à 1,4 M $ 1,4 M $ à 1,8 M $
Cinq pièces À partir de 350000 $ À partir de 400000 $ (moyenne 2019) 520 000 $ à 700 000 $ 1,6 M $ à 1,76 M $ 2 à 2,2 millions de dollars
3 génération À partir de 355000 $
Penthouse Habituellement un minimum de 1,9 million de dollars Généralement un prix minimum de 3 millions de dollars

*Les prix des BTO HDB énumérés ci-dessus sont basés sur la liste de prix de lancement HDB de février 2020, ou indiqués autrement. Les prix de la revente HDB, des condominiums exécutifs et des condominiums privés sont des estimations basées sur la liste de prix de 2019.

Pourquoi les appartements de revente sont-ils plus chers?

Un appartement de revente coûte plus cher car les prix des maisons ont tendance à s'apprécier avec le temps. Un appartement de revente signifie également qu'il n'y a pas de temps d'attente (vous devrez peut-être attendre 3 à 4 ans pour qu'un appartement BTO soit terminé). Il peut y avoir plus de commodités autour de l'appartement, car il existe depuis plus longtemps.

C'est également une raison pour laquelle les appartements BTO dans les domaines matures sont plus chers que ceux des domaines non matures.

Pour les appartements de revente, il peut y avoir une prime en plus du prix fixe réel. C'est ce qu'on appelle le Cash Over Valuation (COV). Cela varie considérablement selon les successions, de zéro COV (pas de prime) à de gros montants comme 50 000 $.

Dans les cas extrêmes, il y a eu des «appartements à un million de dollars» résultant de COV extrêmement élevés. Le détenteur du record actuel est un appartement HDB de 5 pièces chez Pinnacle @ Duxton, qui s'est vendu pour un montant record de 1,23 million de dollars en mars 2020 – son COV coûterait au moins quelques cent mille.

Condominiums privés vs condominiums exécutifs

Les prix que nous avons énumérés ci-dessus sont pour les condominiums privés en général. Les prix seront nettement plus élevés pour les condos à proximité d'Orchard (District 9), car ceux-ci seraient considérés comme des propriétés de luxe.

En règle générale, un nouveau condominium exécutif (EC) est environ 20 pour cent moins cher qu'un condo privé équivalent. Cette différence de prix tombe à environ 9 pour cent après la période d'occupation minimale (MOP) de 5 ans et se réduit encore à 5 pour cent par la suite.

En bref, déduisez 20 pour cent du prix équivalent d'un condo privé pour un nouveau CE, et 9 pour cent pour un CE qui se situe entre 5 et 10 ans.

Combien d'argent avez-vous besoin d'économiser pour votre premier appartement?

  • 5% d'acompte en espèces si vous utilisez un prêt bancaire privé
  • Frais juridiques
  • Primes d'assurance habitation
  • Frais de rénovation et d'aménagement
  • Frais d'entretien
  • Impôts fonciers
  • Remboursements hypothécaires

Nous pouvons le résoudre par étapes, en utilisant un appartement BTO de 3 pièces au prix de 180 000 $ et un condo privé de 2 chambres au prix de 900 000 $ comme exemples.

En plus de ces coûts, nous vous proposons de constituer un fonds d'urgence pouvant couvrir 6 mois de vos versements hypothécaires si votre CPF n'est pas déjà suffisant pour une telle provision.

1. Acompte d'au moins 5% en espèces

Si vous utilisez un prêt concessionnaire HDB, vous devrez verser un acompte de 10 pour cent du prix d'achat ou de l'évaluation, selon le montant le plus élevé. L'acompte peut être versé à partir de votre compte ordinaire CPF (OA), en espèces ou par une combinaison des deux.

Si vous êtes admissible au programme d’acompte échelonné de HDB, cet acompte peut être divisé en deux versements: 5% à payer lors de la signature du contrat et 5% supplémentaires lors de la remise de vos clés.

Si vous utilisez un prêt bancaire privé, vous devrez verser un acompte de 25% du prix d'achat ou de l'évaluation, selon le montant le plus élevé.

Au moins 5 pour cent de cette mise de fonds doit être en espèces et les 20 pour cent restants peuvent être payés avec les sommes de votre CPF OA, en espèces ou une combinaison des deux. Notez que vous devez utiliser un prêt bancaire privé pour les EC.

Notez que cet acompte total comprend les frais d'option. Les frais d'option sont un acompte non remboursable qui doit être déposé 2 semaines avant la vente de la maison. Cet acompte fait partie de l'acompte, une fois que vous exercez l'option.

Type plat Frais d'option
Appartement 4/5 pièces et Executive 2 000 $
3 pièces 1 000 $
Appartement Flexi 2 pièces 500 $

Par exemple:

Dans le cas d'un appartement BTO de 3 pièces au prix de 180 000 $, l'acompte est de 18 000 $. Cela peut provenir de votre CPF OA, en espèces ou une combinaison des deux.

Dans le cas d'un condo privé de 2 chambres au prix de 900 000 $, l'acompte est de 225 000 $. De ces 225 000 $, au moins 45 000 $ doivent être payés en espèces.

Les 180 000 $ restants peuvent être payés via votre CPF OA, ou une combinaison de votre CPF OA et en espèces. Avec une certaine discipline et une planification minutieuse, vous pouvez économiser de l’argent sur l’acompte de votre appartement avant vos 35 ans.

2. Frais juridiques

Il existe des services juridiques impliqués dans le traitement des documents relatifs à la propriété immobilière. Voici quelques exemples de frais juridiques:

  • Droit de timbre pour le contrat de location
  • Frais de transfert
  • Attention frais d'inscription

Le droit de timbre pour le contrat de location est calculé comme suit:

  • Premiers 180 000 dollars: 1%
  • 180 000 $ suivants: 2%
  • 640 000 $ suivants: 3%
  • Montant restant: 4%

Vous pouvez également utiliser le calculateur des droits de timbre du site Web de l'Inland Revenue Authority de Singapour pour calculer le droit de timbre à payer pour votre achat d'appartement.

Pour les nouveaux appartements HDB, les frais de transfert sont calculés comme suit:

  • Premiers 30000 $ de valeur de la propriété: 0,90 $ par tranche de 1000 $
  • 30000 $ suivants de valeur de la propriété: 0,72 $ par tranche de 1000 $
  • Montant restant: 0,60 USD par tranche de 1000 USD

Il n'est pas nécessaire de calculer cela manuellement. Entrez simplement le prix de l'appartement dans le calculateur de frais juridiques HDB.

En outre, des frais d'enregistrement de caveat de 64,45 $ doivent être payés à la Singapore Land Authority.

Pour notre exemple d'appartement BTO de 3 pièces avec un prix de 180 000 $, les frais de transfert seraient de 121 $. Comprenant les frais d'enregistrement de caveat, ce serait 181,45 $.

Pour le condo privé de 2 chambres, les frais de transfert peuvent varier entre 1 100 $ et 3 000 $ selon le taux du prêt bancaire. Notez que ce prix varie selon les cabinets d’avocats et que vous pouvez demander à faire appel à un cabinet d’avocats moins cher que le choix par défaut de la banque.

Si vous faites appel à un courtier en hypothèques, il essaiera généralement de vous trouver un cabinet d'avocats moins cher.

Si vous faites appel au cabinet d’avocats par défaut de HDB, les frais de transfert peuvent être payés à partir de votre CPF. Si vous faites appel à un autre cabinet d'avocats (tel que celui choisi par la banque), vous devrez lui demander si les honoraires peuvent être payés via CPF ou en espèces.

Pour notre exemple de condo, nous assumerons des frais de transfert d'environ 1 500 $.

3. Primes d'assurance habitation

L'assurance incendie de base pour les appartements HDB provient d'Etiqa et ne représente pas un coût important (1,50 $ à 7,50 $ selon la taille de votre appartement pour une prime de cinq ans).

L’assurance incendie de base est obligatoire mais ne couvre que les dommages aux «structures internes, installations et zones construites et fournies par le HDB» en raison du feu, de la fumée et de l’eau. Pour un appartement BTO de 3 pièces, c'est seulement 4,50 $ pour 5 ans.

Nous recommandons fortement à tous les propriétaires de souscrire une assurance habitation complète. Cela vous assure contre les dommages aux meubles, les rénovations et les effets personnels.

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Il couvre également les frais d'hébergement et de stockage temporaires (vous aurez besoin à la fois en cas d'incendie) et la couverture de tiers (si l'incendie est de votre faute et que la maison de votre voisin brûle, ils pourraient vous tenir responsable des dommages) .

Bien que le risque de dommage ou de vol soit faible, vous devrez également réparer et rénover la maison après une catastrophe, et le coût financier de cela est considérable.

Les polices d'assurance habitation typiques coûtent entre 45 $ et plus de 700 $ par an (les polices les plus coûteuses peuvent également inclure des plans d'accident, qui vous couvrent, vous et votre famille, en cas d'accident).

Les politiques pour les maisons privées coûtent plus cher que les appartements. Nous supposerons que notre exemple d'appartement BTO de 3 pièces a un coût d'assurance de 45 $ par an, tandis que notre exemple de condo privé de 2 chambres a un coût d'assurance d'environ 200 $ par an.

Si vous recherchez une assurance habitation pour protéger vos biens personnels, le moyen de trouver la meilleure assurance habitation est d'utiliser un outil de comparaison d'assurances. L'un de ces outils pour vous aider à trouver l'assurance habitation la plus rentable est le dernier outil de comparaison d'assurance habitation de SingSaver.

Effectuez une recherche en fonction de différents critères tels que le prix, la couverture et le fournisseur et dites adieu au bon vieux temps de recherche interminable de devis de différents assureurs.

4. Frais de rénovation et d'aménagement

Le plafond maximal de la plupart des prêts à la rénovation est de 6 mois de votre revenu, soit 30 000 $. Nous supposerons également qu'il s'agit du montant général consacré à l'ameublement de votre logement, que vous payiez le tout en espèces ou que vous contractiez un prêt.

Les taux d'intérêt sur les prêts à la rénovation varient de 3% à 5% par an, assurez-vous donc de comparer les banques avant de postuler. La durée typique d'un prêt de rénovation est de 3 à 5 ans.

Vous pourriez également envisager d'obtenir un prêt personnel pour des rénovations s'il répond mieux à vos besoins.

5. Frais de maintenance

Ce sont des frais de conservation dans les domaines HDB. Vous devrez vérifier les tarifs auprès de votre mairie, mais ils sont généralement de l'ordre de 20 $ à 90 $ par mois pour les citoyens de Singapour (tarifs réduits). Les non-citoyens paient un tarif normal, qui est nettement plus élevé (vérifiez auprès de votre mairie pour plus de détails).

Nous supposerons que notre appartement BTO de 3 chambres a des frais de conservation de 45 $ par mois.

Pour les copropriétés, les frais d'entretien dépendent du conseil de gestion. Celles-ci vont généralement de 200 $ à 350 $ par mois, bien qu'il y ait des cas où les frais sont encore plus élevés – pour les développements haut de gamme avec un service de conciergerie ou des installations élaborées, il est possible de voir des coûts mensuels de 400 $ ou plus.

Nous supposerons que notre exemple de condo a des frais d'entretien de 250 $ par mois.

6. Taxes foncières

Les taxes foncières sont déterminées par la valeur annuelle (VA) de votre maison. L'AV est le montant annuel que vous obtiendriez de la location de votre propriété (vérifiez auprès de l'Inland Revenue Authority de Singapour pour déterminer l'AV de votre maison).

Vous n'avez pas besoin de calculer le montant manuellement. Utilisez simplement cette calculatrice en ligne pour déterminer votre taux d'imposition.

Pour notre exemple d'appartement de trois pièces, nous supposerons un AV de 14 400 $. L'impôt à payer serait d'environ 512 $ par an.

Pour notre exemple de condo, nous supposerons un AV de 36 000 $. La taxe à payer est de 2 240 $ par année.

7. Remboursements hypothécaires

Pour les appartements HDB, le taux d'intérêt hypothécaire est toujours supérieur de 0,1% au taux CPF OA en vigueur. Il s’agit actuellement de 2,6% par an.

Pour la propriété privée, le taux hypothécaire fluctue. Cependant, il est d'environ 1,8% par an depuis 2008.

Nous assumerons un prêt de 25 ans pour nos deux exemples de propriétés. Le prêt pour l'appartement BTO de 3 pièces est de 162 000 $ (après acompte), ce qui correspond à un remboursement de 735 $ par mois pendant 25 ans.

Le prêt pour le condo est de 675 000 $ (après acompte). En supposant que le taux reste à environ 1,8%, cela revient à un remboursement de 2 791 $ par mois pendant 25 ans.

Coût initial total requis

Appartement BTO HDB 3 pièces Condominium privé 2 chambres
Prix ​​de vente 180 000 $ 900 000 $
Montant du prêt 162 000 $ (sur la base d'un prêt concessionnaire de HDB et de 90% de LTV) 675 000 $ (prêt bancaire privé à 75% LTV)
Acompte en espèces et CPF 18 000 $ 225 000 $
Frais juridiques 181,45 $ 1 500 $
Primes d'assurance habitation 3,75 $ par mois 16,67 $ par mois
Entretien 45 $ par mois 250 $ par mois
Taxe de propriété 512 USD par an 2240 $ par an
Hypothèque 735 $ par mois 2791 $ par mois
Remboursement mensuel sur 25 ans 826,42 $ 3 244,33 $
Coût initial total requis 18 181 $ 226 500 $

Les calculs ci-dessus sont approximatifs et peuvent être modifiés sans préavis.

Le coût initial de l'appartement BTO HDB de 3 pièces, en tenant compte de tout ce qui précède, est d'environ 18 181 $ (y compris les fonds du CPF utilisés). Le coût mensuel que vous devez être prêt à payer est d'environ 827 $ par mois sur 25 ans.

Le coût initial de la copropriété privée serait de 226 500 $ (y compris les fonds du CPF utilisés). Le coût mensuel est d'environ 3 245 $ sur 25 ans.

Cet article a été publié pour la première fois dans SingSaver.com.sg.

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