Don Keelan: 6 étapes pour construire plus de logements abordables | La bannière Bennington


Par Don Keelan

Il semble que de nombreux défenseurs des pauvres, des démunis, des candidats à des fonctions politiques et des promoteurs du développement économique ont insisté sur le besoin de logements abordables et pour la main-d'œuvre. Il en est ainsi depuis des années et encore si peu de logements ont été développés. Pourquoi?

Ce qui n'accompagne pas les cris, ce sont la multitude de raisons pour lesquelles aucun logement n'a été construit, à part quelques unités par les entités locales de logement abordable à but non lucratif et Habitat pour l'humanité – seulement un filet, lorsqu'une cascade de nouveaux logements est nécessaire. .

De nombreux habitants du Vermont n'ont tout simplement pas les économies nécessaires pour acheter une maison ou les revenus pour la transporter. Concrètement, qu'est-ce que cela signifie? À North Bennington, The Shires Housing, l'entité de logement à but non lucratif du comté de Bennington, développe un projet de logement locatif de 22 unités au coût d'environ 325 000 $ par unité. Supposons deux scénarios applicables à un promoteur privé: la vente de l'unité ou la location de l'unité.

À 325 000 $ pour le logement de deux ou trois chambres, l'acheteur devrait verser un acompte et des frais de clôture de 32 500 $ et 8 000 $. Pour avoir une hypothèque de premier rang à 90%, au faible taux d'intérêt actuel de 3% pendant 30 ans, il faudrait un paiement annuel de 14892 $ (avant toute assurance hypothécaire privée), des taxes foncières de 4875 $ et un coût d'assurance d'environ 2000 $ – soit un coût annuel du logement de 21 767 $.

L'exigence de nombreux prêteurs de logement est que les coûts annuels du logement ne dépassent pas 25 pour cent du revenu annuel de la famille. Dans ce cas, le revenu annuel de la famille devrait être de 87 000 $.

Par conséquent, si une maison neuve typique coûte près du coût des Shires, le propriétaire potentiel aurait besoin de 40 000 $ en espèces pour un acompte et les frais de clôture et un revenu familial annuel de 87 000 $. L'un ou l'autre de ces montants dépasse la capacité de nombreux Vermontois.

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Le deuxième scénario, c'est si l'unité qui coûtait 325 000 $ était proposée à la location et non à la vente. Le promoteur, à la recherche d'un retour sur investissement de 10%, exigerait que le loyer annuel soit de 32 500 $, le locataire payant toutes les taxes, assurances, réparations et services publics. Le paiement mensuel du loyer s'élèverait à lui seul à 2 700 $ – bien au-delà de la portée de beaucoup de ceux qui cherchent à louer plutôt que de posséder leur logement.

Il est à noter que les paiements de loyer des Shires varieront de 550 $ par mois à 1 500 $ parce que les logements locatifs sont subventionnés. Ce n'est pas disponible pour le développeur privé – autre que le programme Section 8 de HUD.

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Si le Vermont veut en effet réduire son manque de logements abordables et de main-d'œuvre, cela peut être accompli, mais des changements sont nécessaires, et ils sont:

1) Ouvrez plus de terres avec une densité plus élevée, par exemple 5 à 10 unités par acre.

2) Toutes les approbations et permis locaux et étatiques sont disponibles dans les six mois suivant la présentation des plans par le développeur aux différentes agences d'approbation.

3) Le terrain mis à disposition n'est pas marginal, mais dispose d'un bon drainage, de l'eau, des eaux usées, des routes et de l'électricité jusqu'au site de logement proposé.

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4) Le promoteur n'est pas tenu de payer des frais d'impact municipal pour les routes, les services publics, les services d'incendie / sauvetage et les écoles.

5) Les lois de l'État doivent être modifiées pour rendre non déraisonnable la possibilité d'expulser un locataire pour non-paiement du loyer ou pour négligence dans l'entretien du logement locatif.

6) L'État nomme des «maîtres» indépendants situés dans chacun des 14 comtés de l'État qui résoudraient un problème si une agence de construction communautaire / d'État était déraisonnable avec toutes les exigences imposées au développeur.

Pendant des années, l'État et divers groupes ont plaidé pour le besoin de plus de logements avec si peu de construction. La discussion doit prendre fin et aborder les raisons. Les promoteurs immobiliers (qui ont été là-bas dans mon autre vie) ont un vif intérêt à investir dans des projets de logement – tant que cela a un sens financier.

Don Keelan écrit une chronique régulière pour la bannière.

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