Est-ce trop ou trop peu?


AU MILIEU D'UNE CRISE DU LOGEMENT, DE NOMBREUX HÔTELS SONT EN COURS DE CONSTRUCTION OU DE PLANIFICATION POUR LE CAPITAL. ILS RUINENT OU AMÉLIORENT LA VILLE?

“Un autre hôtel. Exactement ce dont Dublin a besoin. »C'est un refrain courant ces jours-ci chaque fois qu'il y a des nouvelles d'un nouvel hôtel en cours de planification, de construction ou d'ouverture dans la capitale. C'est une réaction compréhensible à la contradiction apparente des promoteurs concentrés sur la construction de logements pour les touristes et les autres visiteurs, pendant une telle pénurie de logements abordables.

La crise du logement empêche les acheteurs potentiels d'accéder à la propriété, fait grimper les loyers et, dans une ironie particulièrement cruelle, des centaines de familles ont dû vivre dans certains des hôtels existants de la ville. La concentration actuelle de secteurs de la construction sur la livraison de nouveaux hôtels a également fait craindre que l’identité de Dublin soit sacrifiée pour servir le marché touristique.

L'analyse des données vue par The Irish Times montre qu'il y a une centaine de nouveaux hôtels ou développements d'hébergement en construction ou en cours de planification dans la capitale. 49 autres extensions d'hôtels existants sont en cours. Il y a déjà plus de 250 hôtels à Dublin.

Bien que certaines de ces nouvelles constructions n'en soient qu'au stade de la proposition, et qu'une partie de celles-ci ne se concrétisera pas, elles pourraient collectivement représenter plus de 15000 nouvelles chambres d'hôtel au cours des trois à cinq prochaines années, en plus d'un stock existant de 18000.

Sont-ils tous nécessaires? Ceux qui soutiennent le développement de nouveaux hôtels évoquent une décennie au cours de laquelle la capitale n'a vu aucune augmentation significative du nombre de nouvelles chambres d'hôtel, alors même que le nombre de visiteurs a continué de croître de façon exponentielle.

En septembre 2019, Fáilte Ireland a souligné le manque de 1100 chambres, selon elle, que la capitale connaîtrait en 2020, malgré le «solide pipeline» de nouveaux logements qui est actuellement en cours de livraison.

L'organisme représentatif du tourisme répondait à un appel de certains membres du Conseil municipal de Dublin pour limiter le développement des hôtels, afin de «protéger et promouvoir d'urgence la vie nocturne et la culture créative».

Le déficit des chambres d'hôtel est encore plus prononcé si l'on accepte les 845 815 «nuits de conférence» estimées. Fáilte Ireland a déclaré que Dublin avait perdu entre 2016 et 2019. L'autorité du tourisme estime que 193 992 nuits de conférence seront perdues cette année en raison d'un manque continu d'approvisionnement. . C’est une considération valable. Quelque 109 millions d'euros devraient provenir des 76 000 délégués qui participeront aux 150 événements à Dublin en 2020.

Dublin a-t-elle donc trop peu ou trop d'hôtels? C’est une question complexe, et pour laquelle la réponse diffère en fonction du nombre de variables, dont seulement certaines sont prévisibles.

Nouvel hôtel: le Mayson, sur North Wall Quay, à Dublin 1. Photographie: Dara Mac Dónaill

Nouvel hôtel: le Mayson, sur North Wall Quay, à Dublin 1. Photographie: Dara Mac Dónaill

SI VOUS CHERCHEZ pour un baromètre utile de la force ou non du secteur hôtelier de Dublin et du nombre de chambres nécessaires pour le desservir, il est instructif de suivre la fortune de la société hôtelière cotée en bourse Dalata.

Compte tenu de son obligation de tenir ses actionnaires informés de ses activités et de ses performances financières, les rapports annuels et les mises à jour commerciales de Dalata offrent sans doute les instantanés les plus opportuns et les plus précis du marché hôtelier.

Dans sa dernière mise à jour commerciale, le 18 décembre, Dalata a souligné ce qu'elle a décrit comme «des conditions de marché plus difficiles que prévu» à Dublin au second semestre 2019, ce qui a entraîné une baisse de 3,2% du RevPAR (revenu par chambre disponible) à ses hôtels dans la période de 11 mois à fin novembre.

Expliquant cette baisse, la société a noté que «le marché de Dublin a continué d'être affecté par l'augmentation de la TVA, la fourniture supplémentaire de (1 000) chambres d'hôtel et une réduction du nombre d'événements en octobre et novembre».

La baisse du RevPAR de Dalata est à peu près conforme à la baisse de 3% Dan O'Connor, vice-président de la division hôtels de JLL, a estimé que le marché hôtelier était plus large en 2019. Pour expliquer cette baisse des revenus, O'Connor cite la combinaison de la réintroduction par le gouvernement du taux de TVA de 13,5% pour les hôtels, de l'incertitude liée au Brexit, de la faiblesse de la livre sterling et d'une augmentation de l'offre de chambres d'hôtel.

Bien que ces défis se poursuivent et soient potentiellement exacerbés par une augmentation de 15% de l’offre actuelle de 24 000 chambres d’hôtel à la fin de cette année, O’Connor affirme qu’il existe de «véritables raisons d’être optimistes» pour le secteur.

Lorsqu'on lui a demandé sa réponse aux allégations selon lesquelles Dublin serait submergée par le développement de nouveaux hôtels, il a répondu: «Non. Un nouvel approvisionnement est nécessaire. Pour soutenir ce point de vue, à la fin de cette décennie, malgré des dizaines de nouveaux hôtels ouverts au cours des trois dernières années (1500 nouvelles chambres ouvertes en 2019 seulement), Dublin affichait toujours un taux d'occupation plus élevé que toute autre capitale européenne.

«Le problème n'est pas la quantité de nouveaux approvisionnements. C'est le moment volatil de sa livraison sur le marché. N'ayant construit aucune nouvelle chambre d'hôtel en Irlande dans la première moitié des années 2010, nous avons ensuite couru pour rattraper le retard, avec une livraison importante ces dernières années.

«Chez JLL, nous nous attendons à ce que cette tendance s'inverse dans les années 2020, les niveaux les plus élevés de nouveaux hôtels devant être mis en service au début de la décennie (2020-2022) et la livraison de nouveaux approvisionnements plus discrète par la suite.»

Si l'on met de côté le dynamisme actuel et prévu du nombre de visiteurs, le secteur hôtelier de Dublin n'est pas moins vulnérable que n'importe quelle autre ville aux chocs économiques locaux et internationaux, qui pourraient voir les niveaux d'occupation et les tarifs des chambres chuter du jour au lendemain.

Alors que le secteur hôtelier peut parfois être très volatil, le marché de Dublin est une proposition attrayante à moyen et à long terme à en juger par l'acquisition de plusieurs des hôtels les plus prestigieux de la ville par des investisseurs internationaux en 2019.

Ces transactions importantes comprenaient la vente de 134 millions d'euros du Marker (qui sera rebaptisé Ananatara) à l'investisseur allemand Deka Immobolien; la vente de 116 millions d'euros du Conrad Dublin à Archer Hotel Capital; la vente de 50 millions d'euros de Portmarnock Hotel & Golf Links à Northland, dont le siège social est au Canada; et la vente de 40 millions d'euros de l'hôtel Central à Deutsche Finance International.

L'an dernier, le prix moyen de toutes les offres d'hôtels à Dublin était de 400 000 € par chambre – ou «par clé». Le marqueur a établi un nouveau record de 700 000 € par clé.

Nouvel hôtel: le Hyatt Centric, sur Dean Street, à Dublin 8. Photographie: Nick Bradshaw

Nouvel hôtel: le Hyatt Centric, sur Dean Street, à Dublin 8. Photographie: Nick Bradshaw

EN DEHORS DE L'EXTRAORDINAIRE L'appétit parmi les investisseurs pour le parc hôtelier existant, Dublin connaît un niveau presque sans précédent de développement de nouveaux hôtels.

Un examen détaillé des dossiers de planification des quatre autorités locales de Dublin montre qu’au total, 100 hôtels, appart-hôtels ou autres formes d’hébergement font l’objet d’une demande de planification ou sont en cours d’élaboration. Pour mettre ce chiffre en perspective, une analyse du marché de Dublin par JLL montre qu'il existe actuellement plus de 250 hôtels dans la ville et ses environs.

Bien que la grande majorité d'entre eux soient établis depuis longtemps, il y a eu un certain nombre de nouveaux ajouts dans le centre-ville au cours des derniers mois, notamment: le Hyatt Centric de 234 chambres sur Dean Street à Dublin 8; L'hôtel Marriott de 158 chambres Moxy Dublin City à Sackville Place, Dublin 1; et l'hôtel Marlin de 300 chambres sur Bow Lane East à Dublin 2.

Le Mayson de 87 chambres à North Wall Quay à Dublin 1 est également ouvert aux affaires. L'hôtel Docklands représente le dernier ajout à la cinquantaine d'établissements de bars, d'hôtels et de restaurants gérés par Paddy McKillen jnr et partenaire d'affaires Matt Ryan's Press Up Groupe de divertissement.

La société de développement de McKillen et Ryan, Oakmount, est quant à elle impliquée dans la livraison d'un nouvel hôtel de 213 chambres dans le cadre de son développement plus large du quartier Clerys. Situé sur le site de l'ancien grand magasin Clerys sur la rue O'Connell, le développement comprendra un mélange de bureaux, de commerces de détail, d'installations de loisirs, d'un restaurant sur le toit et d'un hôtel-boutique encore sans nom.

Nouvel hôtel: le Marlin, sur Bow Lane, à Dublin 8. Photographie: Nick Bradshaw

Nouvel hôtel: le Marlin, sur Bow Lane, à Dublin 8. Photographie: Nick Bradshaw

Des hôtels encore plus prestigieux devraient arriver dans la capitale d'ici la fin de 2021: l'hôtel de 157 chambres Johnny Ronan's Ronan Group Real Estate (RGRE) intègre dans Aqua Vetro, la tour de bureaux de 23 étages qu'il développe sur la rue Tara; et l'hôtel de 163 chambres en cours de construction sur le site du célèbre pub Big Tree sur Dorset Street par la Dublin Loft Company. La Dublin Loft Company, dirigée par les frères et sœurs Mark, Andrew et Kelly Cosgrave de la famille de développeurs Cosgrave, a ouvert son premier hôtel, le 146 chambres Hendrick, dans le quartier de Smithfield à Dublin en mai 2019.

Un autre hôtel très attendu à moyen terme est un hôtel-boutique du propriétaire d'Ashford Castle, Red Carnation, prévu pour Hatch Hall sur Hatch Street à Dublin 2 – qui a fonctionné comme un centre de fourniture directe jusqu'en 2019. Ayant payé plus de 20 millions d'euros à l'acquisition de l'ancienne résidence universitaire victorienne l'été dernier, l'exploitant hôtelier dont le siège est au Royaume-Uni vise à livrer un hôtel cinq étoiles pour concurrencer les goûts de Merrion, Shelbourne et Dublin Conrad, tous situés à proximité.

Premier Inn, qui appartient à Whitbread Plc, a jusqu'à présent sécurisé cinq sites dans la capitale. Rien qu'en décembre 2019, la société a conclu des accords distincts pour le développement de deux nouveaux hôtels, l'un sur Gloucester Street dans les docklands sud de la ville et l'autre à côté de Newmarket Square à Dublin 8.

Auparavant, Premier Inn avait obtenu trois sites pouvant accueillir au total 527 chambres sur South Great George’s Street, Jervis Street et Castleforbes Business Park.

LA DERNIÈRE ANNÉE ÉTAIT particulièrement forte pour l’achat de sites hôteliers à Dublin, avec plus de 100 millions d’euros dépensés par des opérateurs internationaux cherchant à capitaliser sur l’économie touristique florissante de la ville.

Mais si certains soutiennent que Dublin est actuellement submergée par le développement des hôtels, il convient de garder à l'esprit que ces nouveaux arrivants et le parc hôtelier établi de la ville pourraient être considérablement et rapidement réduits – si les investisseurs décident que les terres qu'ils occupent pourraient être mis à une utilisation plus rentable. Il n’est pas nécessaire de remonter trop loin dans l’histoire pour trouver des cas où certains des hôtels les plus prestigieux de Dublin ont été confrontés à la catastrophe alors que leurs propriétaires se sont vendus à des développeurs soucieux de proposer des projets de développement résidentiel et commercial.

L'exemple le plus frappant en a été lorsque les familles Gallagher et Doyle ont obtenu plus de 700 millions d'euros du développeur Seán Dunne pour les hôtels Jurys de 400 lits et Berkeley Court de 185 lits à Ballsbridge, et la vente à Bernard McNamara des 501- Burlington Hotel, le Montrose Hotel de 179 chambres à Donnybrook et le Tara Towers Hotel de 109 chambres à Booterstown.

La cession de ces cinq propriétés a eu lieu dans le contexte d'un réalignement plus large des activités du groupe hôtelier d'alors Jurys Doyle, qui a également vu la vente de 1,65 milliard d'euros de la chaîne d'hôtels économiques Jurys Inn à Quinlan Private.

Nouvel hôtel: Moxy, sur Sackville Place, à Dublin 1. Photographie: Dara Mac Dónaill

Nouvel hôtel: Moxy, sur Sackville Place, à Dublin 1. Photographie: Dara Mac Dónaill

Alors que Dunne n'a jamais réalisé ses propres ambitions pour le réaménagement des terrains de l'hôtel Jurys et Berkeley Court, le site de Dublin 4 est maintenant transformé par l'ancien rival Joe O’Reilly's Chartered Land en un projet résidentiel haut de gamme appelé Lansdowne Place.

Le tribunal de Berkeley a déjà été démoli et remplacé par plusieurs immeubles à appartements, tandis que l'ancien Jurys fait office de Ballsbridge Hotel avant son enlèvement et son réaménagement.

Le Burlington Hotel, quant à lui, continue de faire du commerce avec succès, ayant changé de mains deux fois au cours des années qui ont suivi le crash.

Si l'économie irlandaise n'avait pas implosé peu de temps après l'acquisition par le développeur Bernard McNamara de la propriété Dublin 4, à l'époque du boom, de 288 millions d'euros, le bâtiment et le siège social voisin d'Axa Insurance auraient été démolis et remplacés dans le cadre d'un projet mixte d'un milliard d'euros. plan d'utilisation comprenant des bureaux, des appartements et des commerces.

L'hôtel Montrose, Dublin 4, n'a pas survécu à l'accident et à la récupération. Suite à sa fermeture soudaine en 2010, la propriété historique appréciée par des générations de touristes américains a été réaménagée en logement étudiant.

L'hôtel Tara Towers sur Merrion Road a été démoli l'année dernière. Il est remplacé par un nouvel hôtel par le Dalata Hotel Group et un ensemble de 69 appartements que l'hôtelier a ensuite vendu au plus grand propriétaire résidentiel privé d'Irlande, Ires Reit.

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