FHFA se concentre sur la réforme des GSE: Capital, capital, capital


WASHINGTON – Même si Fannie Mae et Freddie Mac sont toujours contrôlées par le gouvernement, 2019 a vu certains des premiers signes de progrès dans les efforts visant à mettre fin aux tutelles fédérales des géants hypothécaires.

La Federal Housing Finance Agency, qui réglemente les entreprises parrainées par le gouvernement, a recruté un nouveau directeur nommé par Trump dans le but de libérer Fannie et Freddie des griffes du gouvernement. Mark Calabria a pris les premières mesures pour préparer Fannie et Freddie au secteur privé, ce qui en fait une priorité pour améliorer la situation du capital des entreprises.

La capitalisation des GSE devrait rester au centre des préoccupations en 2020, d'autant plus que l'agence réorganise une règle de capital basée sur le risque que la Calabre a héritée de son prédécesseur.

"La règle du capital est l'une des règles les plus importantes que je publierai en tant que directeur", a déclaré la Calabre en novembre. "Cette règle sera re-proposée et finalisée dans un délai parfaitement compatible avec la fin des tutelles."

Directeur de la FHFA Mark Calabria

«La règle du capital est l'une des règles les plus importantes que je publierai en tant que directeur», a déclaré le directeur de la FHFA, Mark Calabria, en novembre.

Bloomberg News

Deux mois plus tôt, en septembre, les GSE étaient autorisées à conserver des milliards de dollars de revenus supplémentaires pour constituer leurs coussins de capital, et au cours du même mois, l'administration Trump a publié un rapport détaillant ses principes pour une refonte du système de financement du logement.

Bien que beaucoup s'attendaient à ce que le directeur de la FHFA, Mark Calabria, finalise un cadre de capital post-conservatoire pour les GSE qui avait été initialement proposé par l'ancien directeur Mel Watt en juin 2018, la Calabre a passé des mois à délibérer sur la direction qu'il voulait prendre avec la règle proposée avant de décider en novembre de proposer à nouveau le cadre.

La proposition initiale de Watt prévoyait d'évaluer le risque de crédit des GSE pour différentes catégories de prêts hypothécaires et aurait inclus des éléments de risque de marché et de risque opérationnel dans la mesure de la solidité du capital des entreprises.

Bien qu'il reste à voir quels détails exacts de la règle la Calabre pourrait changer ou rester intacte, il a déclaré le 10 décembre que son objectif était de pouvoir publier sa propre itération du cadre de capital «au début du premier trimestre».

La FHFA est également en train de recruter un conseiller financier pour aider les GSE à lever des capitaux. Après que l'agence ait engagé son conseiller financier, Fannie et Freddie embaucheront également leurs propres conseillers financiers, a déclaré la Calabre.

La Calabre a également déclaré qu'il espérait officialiser diverses directives privées émises aux GSE pendant la période de tutelle comme règles l'année prochaine et prévoyait de renforcer la propre capacité du FHFA en tant que régulateur. Cela comprendra le lancement d’une unité de macro-prévisions qui serait en mesure d’évaluer les prévisions de prix des maisons de Fannie et Freddie. Il espère également pouvoir lever le plafond des bénéfices non répartis de 45 milliards de dollars, a-t-il déclaré en octobre.

Mais à l'aube de la nouvelle année, les observateurs de la politique hypothécaire se concentrent sur la façon dont le FHFA abordera les exigences de capital fondées sur le risque.

«La dernière règle en matière de capital portera sur les niveaux appropriés pour protéger les contribuables lorsqu'ils sortiront de la tutelle», a déclaré Scott Olson, directeur exécutif de la Community Home Lenders Association.

Et cette détermination sera «très importante», a déclaré Mark Goldhaber, directeur de Goldhaber Policy Services, qui siège également au conseil d'administration du Center for Responsible Lending.

"Les règles de capital conduisent à la tarification, et dans ce cas, cela va conduire à quels prêts vont [à la Federal Housing Administration] par rapport à quels prêts vont vraiment aller au marché conventionnel", a-t-il déclaré.

L'une des principales préoccupations concernant le cadre de capital proposé initialement par divers groupes dans des lettres de commentaires à la FHFA était que les règles étaient trop procycliques et risquaient de laisser les géants hypothécaires gravement affaiblis en cas de crise.

«Cela nécessite des capitaux supplémentaires exactement au mauvais moment – une fois que le stress a déjà eu lieu», a déclaré Tom Parrent, directeur de Quantilytic LLC, un cabinet de conseil en recherche financière et biostatistique. «Il serait non seulement très difficile de mobiliser des capitaux sous pression et fermerait probablement de larges segments du marché, mais cela signifierait également que les frais facturés aux propriétaires augmenteraient à ce moment-là, réduisant la demande de nouveaux prêts.»

Un degré d'abstention réglementaire est un outil essentiel dans un ralentissement économique, a reconnu Olson.

"C'est ainsi que les choses ont été faites historiquement et c'est ainsi que cela devrait être ici, par opposition à une adhésion trop stricte à des niveaux de capital très élevés tout le temps et vous paniquez si votre capital s'épuise dans un cycle de baisse, " il a dit.

La Calabre a lui-même reconnu que la proposition originale était trop procyclique dans un discours de décembre à la Federalist Society.

"Le but même des banques Fannie et Freddie et des prêts immobiliers fédéraux est d'être contracyclique, et je pense qu'elles ont été un peu trop procycliques dans le passé", a-t-il déclaré. "Je pense qu'il est essentiel que nous re-proposons la règle de capital que comment nous assurer que nous avons une règle de capital qui est contracyclique plutôt que procyclique?"

Pour lutter contre la procyclicité, Parrent a suggéré que la règle incorpore une réserve pour éventualités qui pourrait être constituée au fil du temps, un dispositif utilisé par certaines compagnies d'assurance. Pour que cela fonctionne chez Fannie et Freddie, une partie des frais de garantie pourrait être mise de côté dans une réserve qui ne serait utilisée que pour payer les réclamations pendant les périodes de crise financière.

"Une fois que les fonds de réserve ont été détenus pendant 10 ans, ils peuvent être libérés et remplacés par des frais générés sur de nouveaux prêts", a déclaré Parrent.

En fait, la FHFA devrait envisager un régime de capital en examinant les GSE à travers le prisme des compagnies d'assurance et non des banques du tout, a déclaré Goldhaber.

«Il faut commencer par une référence qui dit que personne ne veut les voir dans un état sous-capitalisé comme avant la crise», a-t-il déclaré. «La question devient vraiment d'utiliser le bon cadre de capital pour atteindre le niveau de capital approprié, et la réalité est que ces entités ressemblent beaucoup plus à des compagnies d'assurance qu'à des banques.»

Le cadre de capital des GSE pourrait également être un hybride d'un cadre de capital de banque et de compagnie d'assurance, a déclaré Pete Mills, vice-président directeur de la politique résidentielle à la Mortgage Bankers Association.

«C'est là que je pense qu'il y aura des différences en tant que garant contre détenteur de risque. Les banques licencient également les risques, mais elles conservent du capital contre les risques qu'elles licencient », a-t-il déclaré. "Donc, cela ne ressemblera pas exactement au capital bancaire non plus, mais en termes de niveaux globaux de capital pour diverses expositions hypothécaires, ils vont essayer d'obtenir une équivalence approximative est ma supposition."

Olson a déclaré qu'il était essentiel que le cadre des fonds propres prenne en compte le développement des programmes de transfert du risque de crédit dans les GSE et les activités de partage des risques des deux sociétés.

"Surtout si c'est un modèle d'utilité qui est utilisé – ce que nous pensons être la bonne façon – il s'agit plus d'un type d'opération de compagnie d'assurance, par opposition à une opération basée sur le risque", a-t-il déclaré. «C'est un joli produit vanillé. Ce n'est pas que ce n'est pas risqué du tout, c'est juste que les normes de capital bancaire semblent inappropriées, parce qu'elles ne font pas de prêts commerciaux. Ils font plus d'assurance. "

Si le FHFA a développé un cadre de capital qui exigeait que les GSE détiennent trop ou trop peu de capital, cela pourrait avoir de graves conséquences, a averti Parrent.

«Si vous aviez une structure de capital trop libérale, alors que le marché sent que le stress approche, les opérations de réassurance et de transfert cesseraient et les GSE finiraient par détenir la totalité de ce risque car elles auraient une position de capital avantageuse par rapport à les réassureurs », a-t-il déclaré.

Mais en même temps, "vous ne voulez pas que les GSE aient à détenir un montant punitif de capital là où les réassureurs arbitrent essentiellement cela", a déclaré Parrent.

Dans ce type de régime, non seulement les gens pourraient être expulsés du marché du logement, mais ils pourraient être contraints aux espaces hypothécaires moins réglementés, comme les marchés hypothécaires à risque et non qualifiés, a-t-il ajouté.

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