Immobilier à l'île Hatteras: un examen plus approfondi des réévaluations des évaluations fiscales de 2020


Comme on pouvait s'y attendre, la distribution récente de nouvelles réévaluations des évaluations fiscales a soulevé dans l'esprit des propriétaires fonciers la question de l'exactitude des nouvelles évaluations. L'un des commentaires les plus fréquemment entendus est: «Cette nouvelle évaluation est trop élevée. Je ne pourrais jamais vendre ma propriété pour ce montant. »

Au risque de céder l'intrigue avant la fin de l'histoire, la différence entre la valeur imposable aux fins de l'impôt et ce qu'un propriétaire pourrait croire que sa propriété vaut peut-être un peu comme comparer des pommes et des oranges. Les chiffres semblent être les mêmes, mais il peut y avoir des raisons pour lesquelles les valeurs sont différentes. La discussion qui suit met en évidence certains des principaux problèmes liés aux différentes méthodes d'évaluation.

Valeurs de l'évaluation fiscale

La valeur imposable est définie comme la valeur estimative officielle d'un bien aux fins de la taxe ad valorem (impôt foncier). La loi de l'État établit des normes pour la taxation, l'évaluation et l'évaluation des biens immobiliers. En Caroline du Nord, cette législation porte le nom coloré de «The Machinery Act». Pour déterminer les valeurs d'imposition, la loi exige que les biens immobiliers soient réévalués au moins tous les huit ans, mais les comtés ont le pouvoir discrétionnaire d'effectuer la réévaluation plus fréquemment. Je crois comprendre que certains comtés ont choisi de réévaluer les propriétés aussi souvent que tous les quatre ans. Le comté de Dare a choisi d'avancer la date d'entrée en vigueur de 2021 à 2020, résultant en un cycle de sept ans.

Une fois que les propriétés du comté ont été réévaluées, la valeur établie reste généralement inchangée jusqu'à la prochaine réévaluation. Les exceptions à cette directive pourraient inclure la correction d'erreurs dans l'évaluation initiale, des changements de terrain tels que la subdivision ou l'érosion, des ajouts à des maisons existantes ou la construction d'une nouvelle maison sur un terrain qui n'avait pas été amélioré au moment de la réévaluation. Dans ces cas, l'évaluation serait ajustée pour refléter le changement, et une nouvelle valeur d'expertise serait établie sur la base du barème des valeurs, des normes et des règles adopté pour la réévaluation la plus récente.

Les biens immobiliers sont évalués à 100% de la valeur marchande déterminée au 1er janvierst – la date d'effet de la réévaluation. Une idée fausse concernant les valeurs évaluées est la croyance que la méthodologie d'évaluation utilisée par les évaluateurs de comté est la même que les procédures analytiques utilisées par les agents immobiliers pour déterminer les prix de vente probables ou par les évaluateurs immobiliers pour établir les valeurs marchandes aux fins de prêt. En réalité, les méthodes du comté sont quelque peu similaires, mais pas identiques. Sans entrer dans les détails, les évaluateurs du comté utilisent une approche large qui comprend une étude des coûts de construction, une étude de l'amortissement et une analyse des terres qui sont les principales composantes du processus d'évaluation de masse. Dans le cadre de leurs recherches, ils effectuent une analyse détaillée des ventes quartier par quartier et, dans le passé, ils ont parfois effectué physiquement deux visites dans chaque propriété. Pour cette réévaluation, une grande partie de l'examen de la propriété a été effectuée à partir du bureau en utilisant des images obliques en 3D et d'autres logiciels spécialisés complétés par des visites sur place au besoin. De plus, alors que les courtiers et les évaluateurs immobiliers évaluent généralement un nombre limité de propriétés par rapport à la maison ou au terrain analysé, dans le processus de réévaluation, le comté évalue environ 43000 propriétés, y compris les terrains vacants, les maisons, les condominiums et les parcelles commerciales.

Une observation qui doit être faite est que si nous discutons d'une analyse de marché comparative ou d'une évaluation, la valeur indiquée n'est valable que pendant une très courte période après la fin de l'évaluation. Par exemple, si l'évaluation du comté pour la réévaluation 2020 a effectivement été achevée en 2019, il ne serait pas raisonnable de s'attendre à ce que la valeur imposable à des fins fiscales soit nécessairement égale à la valeur actuelle de la propriété en février de cette année lorsque les réévaluations ont été postées. aux propriétaires. Les conditions du marché sont presque toujours en évolution.

Si un propriétaire choisit de remettre en question sa nouvelle évaluation, il y a un processus d'appel. Les évaluations foncières peuvent faire l'objet d'un appel par la poste, en ligne ou en personne. Les instructions pour faire appel sont décrites au bas de l'avis de valeur imposable 2020 que les propriétaires ont reçu et au verso du formulaire.

J'ai mentionné plus tôt que le commentaire le plus fréquent que nous entendons au sujet des nouvelles valeurs imposées par les propriétaires fonciers est: «Je ne peux pas vendre ma propriété pour ce montant». Lorsque j'ai demandé au service d'évaluation du comté à propos de cette question, la réponse que j'ai reçue était , «C'est tout l'intérêt du processus d'appel. Beaucoup d'hypothèses sont faites dans la détermination de la réévaluation qui peuvent nécessiter un second examen. Les informations d'un propriétaire peuvent être nécessaires si un ajustement de la valeur imposable semble justifié. » À cet égard, j’ai trouvé que les gens du bureau de l’évaluateur du comté de Dare étaient à la fois utiles et informatifs.

Un autre point doit être fait concernant le processus de réévaluation, ce qui nous amène à l'observation qu'en Caroline du Nord, la réévaluation est censée être «neutre en termes de revenus». Dans sa forme la plus simple, cela signifie que les revenus générés par les impôts fonciers est une année de réévaluation devrait être à peu près la même que si la réévaluation n'avait pas eu lieu. Selon Willo Kelly, PDG de l'Outer Banks Association of Realtors, «un nouveau« taux d'imposition neutre sur le plan des revenus sera établi (par le Conseil des commissaires du comté de Dare) d'ici le 1er juillet. Nous devrions savoir beaucoup plus tôt quel sera le taux. Lors de la dernière réévaluation, certaines valeurs foncières ou valeurs de structure résidentielle ont baissé; certains ont légèrement augmenté; et, certains ont augmenté de manière significative. Pour ceux qui ont vu une augmentation significative, ils ont vu une augmentation de leur facture fiscale totale, mais pas au point d'appliquer le taux d'imposition actuel au montant nouvellement évalué. »

Analyse comparative du marché

Les courtiers immobiliers sont souvent invités à aider les acheteurs, les vendeurs et autres à déterminer les prix de vente probables des parcelles de biens immobiliers. Ce type d'analyse s'appelle une analyse comparative du marché ou une opinion sur le prix du courtier. Une opinion sur le prix du courtier est essentiellement une analyse comparative du marché si elle est basée sur des ventes récentes de propriétés comparables.

La loi de la Caroline du Nord définit une analyse comparative du marché comme une analyse des ventes de propriétés similaires récemment vendues, effectuée par un courtier immobilier, pour obtenir une indication du prix de vente probable d'une propriété particulière. En réalité, lorsque les courtiers immobiliers effectuent des analyses pour estimer les prix de vente probables de propriétés, ils peuvent également prendre en considération les prix de propriétés similaires qui sont à vendre, sous contrat ou récemment expirés, ainsi que les tendances du marché et les coûts de construction.

Bien qu'un honoraire puisse être facturé par un courtier pour une analyse comparative du marché, dans la plupart des cas, il n'y a généralement pas de frais pour les clients actuels ou potentiels. Il est important de noter que des analyses de marché comparatives peuvent ne pas être effectuées à des fins de prêt. Une évaluation formelle est requise pour les situations de prêt.

Les analyses de marché comparatives sont généralement effectuées par des courtiers immobiliers pour aider les vendeurs à établir des prix de vente compétitifs pour les propriétés qu'ils vendent et pour guider les acheteurs dans leurs négociations d'achat de propriétés. Les propriétaires peuvent également se tourner vers leur courtier immobilier lorsqu'ils vérifient si leur couverture d'assurance reflète les valeurs marchandes actuelles et pour déterminer comment les valeurs évaluées se comparent aux prix de vente probables.

Indépendamment des évaluations qui résultent d'une analyse comparative du marché ou du processus de réévaluation du comté, c'est finalement l'accord entre l'acheteur et le vendeur qui détermine en fin de compte la valeur d'une propriété donnée à un moment donné. Les différentes approches analytiques font un bon travail pour mettre la valeur des propriétés dans la boule, mais l'acheteur et le vendeur sont les décideurs qui établissent vraiment la juste valeur marchande.

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