L'abattement de la taxe d'habitation reste un sujet chargé et compliqué à Cleveland


Elmhurst Homes de Lawrence Apple est une petite boutique, une entreprise basée à Beachwood qui pourrait construire quelques maisons chaque année dans le West Side de Cleveland.

Sa maison typique de trois chambres se vend entre 350 000 $ et 420 000 $. Certains acheteurs sont nouveaux à Cleveland. D'autres sont des natifs du nord-est de l'Ohio retournant dans la région ou des banlieusards migrant vers la ville. Tous bénéficient d'un abattement fiscal.

Le nombre d'abattements à Cleveland – et la part de ceux-ci allant à des maisons unifamiliales – a chuté au cours des 26 années écoulées depuis l'arrivée des Calhoun à Hough. L'étude récente montre que les nouveaux abattements ont plongé après 2006, avec l'éclatement de la bulle immobilière.

Le programme, utilisé à la fois pour les logements subventionnés et au prix du marché, ne touche plus autant la ville qu'autrefois. Les réductions sont devenues plus concentrées dans quelques quartiers, dont Ohio City, Tremont, Detroit Shoreway et University Circle, où les constructeurs peuvent attirer des acheteurs et faire fonctionner les chiffres.

Les constructeurs d'habitations disent qu'il est de plus en plus difficile de construire une maison de qualité à Cleveland pour moins de 300 000 $ – le chiffre que les chercheurs ont suggéré comme point de coupure pour la réduction. La construction en ville peut coûter 25% de plus qu'en banlieue en raison du code de zonage désuet de Cleveland, de l'ancienne infrastructure, des complications et du processus d'approbation souvent long, ont déclaré les constructeurs. Les lots de forme étrange et le vol sur les chantiers de construction sont également des défis.

Sans réduction, Apple a déclaré: "Ce n'est pas réalisable. Et ça ne vaut pas la peine."

Le programme ajoute en fait aux coûts initiaux des maisons, car les exigences de construction écologique de la ville vont au-delà du code du bâtiment de l'État. Cleveland a lié ces mandats à la réduction en 2010, et les spécifications écologiques évoluent constamment en fonction des systèmes de notation nationaux.

Les constructeurs disent qu'il n'est pas facile de surmonter ces obstacles, mais qu'ils se traduisent par de meilleures maisons et une réduction des factures d'énergie pour les résidents. Matt Berges, qui a construit la nouvelle maison des cuisiniers sur Duck Island, a déclaré que le calibre des projets construits avec réduction s'est considérablement amélioré au cours de la dernière décennie.

Bo Knez, président de Knez Homes, basé à Painesville, estime que limiter le montant de la réduction disponible pour la construction unifamiliale entravera les ventes. Son entreprise, avec des projets dispersés de West Park au centre-ville de Fairfax et Glenville sur le côté est, vient de relever le prix de base d'une nouvelle maison dans la ville à 289 000 $.

«Je ne sais pas pourquoi vous proposeriez même une casquette», dit-il. "Pourquoi limiteriez-vous les revenus plus élevés ou vous rendriez-vous moins attrayant pour les gens qui voudraient une maison plus chère?"

Les partisans d'un plafond soutiennent que la réduction n'est pas un facteur décisif pour les acheteurs de propriétés plus chères.

«Personne qui construit des maisons pour 400 000 $ n'a besoin de bénéficier de l'abattement fiscal complet pour cela», a déclaré Tom McNair, directeur exécutif du groupe à but non lucratif Ohio City Inc..

Lui et d'autres dirigeants du quartier espèrent qu'un tel plafond pourrait encourager les constructeurs à construire des maisons à prix plus modéré dans certaines parties de Cleveland où la demande est stable et où la valeur de l'immobilier augmente – des zones où la réduction des émissions est devenue un objet de mépris pour certains propriétaires de longue date et, en tour, une question politique brûlante.

Tom Cook est en faveur d'un plafond de réduction, qu'il a décrit comme une «taxe de luxe» en quelque sorte.

Lui et sa femme ont payé près de 400 000 $ pour une maison nouvellement construite à Tremont en 2006, lorsqu'ils ont emménagé dans la ville de Solon avec le plus jeune de leurs deux fils. Sur Duck Island, leur nouvelle maison coûte certainement au moins autant à construire.

«Je n'ai pas déménagé ici pour transformer Duck Island en un autre Solon», a déclaré Cook, qui a pris sa retraite de l'assurance il y a deux ans.

«J'aime la diversité des logements. J'aime la diversité des gens qui vivent ici», a-t-il déclaré. «Et je pense que nous devons trouver des solutions pour des logements abordables pour les gens, ou pour que les gens restent chez eux, s'ils le souhaitent.

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