Le logement freine 2020 | Économie


Ainsi, le marché du logement est en jeu en 2020. L'activité d'achat et de vente doit pouvoir attirer le jeune acheteur qui cherche son premier logement. Sans ce demandeur, le secteur souffrira pour atteindre la production de 150 000 maisons nouvellement construites que les promoteurs immobiliers ont en vue. Pour le moment, tout indique que l'activité de 2019 sera loin de cette marque, bien qu'elle dépassera celle de l'année précédente, lorsque l'Espagne a construit plus de 100000 propriétés pour la première fois depuis la reprise immobilière.

La location de maisons se déplacera également dans les eaux agitées. Les prix continuent d'augmenter dans de nombreuses villes et l'accord pour un gouvernement de coalition entre le PSOE et Podemos s'est engagé à permettre des limites de prix, une mesure qui n'est pas appréciée dans le secteur des entreprises avec des logements locatifs, car ils pensent qu'il va contracter l'offre. Avec ces incertitudes, la nouvelle année commence sur le marché du logement, qui attend des milliers de personnes qui se posent les mêmes questions.



Prévision d'augmentation des prix

logement

Hausse estimée du prix du logement dans les populations de plus de 50000 habitants en 2020.

Évolution des prix d'une année à l'autre

de logements en Espagne

Source: Tinsa Digital et Standard & Poor's.

Prévision d'augmentation des prix

logement

Hausse estimée du prix du logement dans les populations de plus de 50000 habitants en 2020.

Evolution annuelle des prix des logements

en Espagne

La hausse des prix des logements sera coupé en deux en moins de cinq ans.

Source: Tinsa Digital et Standard & Poor's.

Prévisions d'augmentation des prix des logements

Hausse estimée du prix du logement dans les populations de plus de 50000 habitants en 2020.

Las palmas

de gran canaria

Evolution sur un an des prix des logements en Espagne

La hausse des prix des logements sera coupé en deux en moins de cinq ans.

Source: Tinsa Digital et Standard & Poor's.

Le logement freine 2020

Pour rechercher les réponses, différents représentants du secteur immobilier – consultants, évaluateurs, portails, promoteurs et associations – analysent la situation que va apporter le logement en 2020. Voici leurs principales conclusions:

Une autre crise arrive-t-elle?

À ce stade, il y a un consensus total et aucune des personnes consultées ne voit une récession bientôt. «Nous sommes très loin d'entrer dans une nouvelle crise du secteur immobilier», résume Arturo Díaz, directeur exécutif du pôle Résidentiel de Savills Aguirre Newman. Pour cet expert, le marché espagnol va «vers une situation stable avec une croissance des prix plus modérée et des taux de vente un peu plus logiques».

Nick Wride, directeur de Living & Alternatives chez JLL, est d'accord avec cette vision. "Aucune de nos études ne le prédit (une crise), cependant, nous apprécions une croissance moins accélérée", dit-il.

Prévisions pour 2020

Pisos.com. Le portail immobilier considère que les prix de vente des appartements vont croître en 2020 entre 2% et 4%. Les loyers feront plus selon leurs prévisions: entre 4% et 6%.

Fotocasa. Le site Internet du groupe norvégien Adevinta est un peu plus conservateur et indique que le prix de vente augmentera en moyenne entre 1% et 2%. Le loyer le fera autour de 2,5% et les hypothèques le feront 5%.

Association des promoteurs constructeurs d'Espagne. Pour l'APCE, l'association patronale des entreprises de construction, les prix de vente passeront cette année d'un minimum de 3,5% à un maximum de 5%.

Moody's. L'agence de notation estime que le marché immobilier espagnol est celui qui fera du logement en Europe le plus cher au cours des douze prochains mois. Sa prévision pour 2020 place la croissance des prix de vente à environ 5,5%. C'est également le pourcentage le plus élevé de toutes les entreprises et organisations qui ont préparé des prévisions.

Standard & Poor's. Cette agence de notation du risque abaisse d'un point et demi la prédiction de son rival et souligne que le logement à vendre deviendra plus cher en Espagne en 2020 de 3,5%. En outre, il considère que le ralentissement du marché va se prolonger et prévoit une croissance des prix de 3% d'ici 2021.

Bankinter. La banque indique que les prix de vente des maisons augmenteront entre 1% et 2% au cours des 12 prochains mois. Quant à l'Euríbor, l'indice de référence de la plupart des hypothèques, il estime qu'il restera négatif et se situera entre -0,27% et -0,17%.

Rafael Gil, directeur du service des études de l'expert Tinsa, évoque une «évolution plate» du secteur en phase avec la croissance économique de l'Espagne et avec les prévisions de salaires et de main-d'œuvre. Et il prévient: "De toute évidence, un comportement différent de ceux-ci affecterait le marché immobilier."

«L'activité des développeurs est cyclique et, bien qu'elle puisse subir une correction ponctuelle, ce ne sera pas comme en 2008», explique David Martínez, PDG d'Aedas Homes. Le président de l'Association des promoteurs immobiliers espagnols (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, rappelle qu'à l'avenir "il y aura des crises, qui sont des cycles économiques naturels, mais pour le moment pas à court terme". Pour Borja Garcia-Egotxeaga, PDG de Neinor Homes «en termes généraux, nous trouvons un secteur solide et solide avec une demande suffisante».

Le prix d'achat augmentera-t-il?

Le président patronal estime que cette question «dépendra beaucoup des zones géographiques». «En moyenne, dans le commerce en Espagne (la croissance des prix) se situera entre 3,5% et 5%», précise Gómez Pintado. Dans le conseil CBRE, ils abaissent légèrement cette prévision et estiment qu'elle se situera autour de «entre 2% et 3%», selon son directeur national du résidentiel et du foncier, Samuel Population.

En général, tous les analystes consultés qui donnent des pourcentages évoluent dans ces paramètres (entre 2% et 5%), ce que synthétise Sandra Daza, directrice générale de Gesvalt, en rappelant que les prix «maintiendront la ligne ascendante des derniers mois, bien que d'une manière plus modérée ».

Aucune baisse spécifique n'est exclue non plus: «Madrid et Barcelone semblent avoir atteint, trois ou quatre ans plus tôt, le maximum de leur cycle», explique Juan Fernández-Aceytuno, PDG de la Appraisal Society. Arturo Díaz, de Savills, explique que «certaines zones de Madrid et de Barcelone pourraient légèrement ajuster les prix».

Et le loyer?

«Les principaux marchés nationaux ne reflètent pas beaucoup plus de voyages à la hausse et une augmentation de l'offre est nécessaire», explique Samuel Population de CBRE. Javier Rodríguez Heredia, chef de la commission de location de l'Association des agents immobiliers avec propriété locative (Asipa), considère que «ce qui est essentiel pour niveler les prix est qu'il y a une plus grande offre de logements» pour laquelle il exige «une sécurité juridique attirer l'épargne institutionnelle, qui est le seul moteur capable de créer ce type d'offre abordable dans le volume dont l'Espagne a besoin ».

Comme pour la propriété à vendre, vous devez à nouveau regarder la capitale catalane pour voir les baisses possibles. «Le chemin de la contraction des prix que Barcelone a commencé est possible que nous verrons dans d'autres villes au cours de 2020», illustre le directeur des études et de la formation de Fotocasa, Ismail Kardoudi.

Quel est le meilleur moment pour acheter?

La plupart des analystes soulignent qu'en raison de la courbe de prix prévue, il n'y aura pas de différences majeures. «Il n'est pas très logique de spéculer sur l'heure exacte d'achat, car il est peu probable que les prix baissent», explique Jorge Pérez Leza, PDG de Metrovacesa. «Le meilleur moment dépend toujours du client et de l'actif à acheter», explique Nuria Serranos, directrice de la construction résidentielle neuve et des terrains chez BNP Paribas Real Estate.

Sandra Daza, de Gesvalt, indique au contraire que "le meilleur moment pour acheter une maison serait de le faire pendant les premiers mois de l'année", considérant que l'Euribor est toujours négatif, la Banque centrale européenne a retardé la hausse des taux et les prix, bien que modérément, ils continueront d'augmenter.

Du même avis sont Gómez-Pintado – «Je le ferais le plus tôt possible», indique le président de l'association des promoteurs – et Arturo Díaz, de Savills, qui introduit une nouvelle variable: «S'il s'agit d'une résidence habituelle, la réponse serait en ce moment. Si nous parlons d'acheter un logement en investissement, j'attendrais que le nouveau gouvernement se forme et comprenne les politiques de logement qui vont être appliquées ».

Nick Wride de JLL dit que sa décision "dépendrait de l'emplacement" de la maison qu'il allait acheter. Et le PDG d'Aedas Homes, David Martínez, insiste sur l'importance de ne pas fixer de temps: «J'étudierais le marché, comparerais l'offre et, si je trouvais la maison qui correspond à mes besoins et mon budget, je prendrais la décision d'acheter . "

L'accès des jeunes au logement s'améliorera-t-il?

Que les jeunes puissent s'émanciper et accéder à leur première maison est le point faible de cette industrie qui cherche rapidement la formule pour récupérer ce groupe étouffé par les bas salaires et l'impossibilité d'épargner. «Les promoteurs doivent être en mesure de mettre des logements abordables sur le marché et, à partir du secteur financier, ils doivent financer le droit d'entrée», explique le PDG d'Aedas Homes.

Les efforts se concentrent sur la plus grande pierre d'achoppement, et c'est que de nombreux jeunes ont la capacité de payer, mais n'ont pas d'épargne pour faire face aux 20% initiaux que nécessite l'achat. Metrovacesa travaille sur la même ligne. «Nous recherchons ces formules pour faciliter le paiement d'entrée ainsi que des techniques de construction qui réduisent les coûts ou les délais de livraison, ou des types de produits qui satisfont la demande des jeunes», soutient Jorge Pérez de Leza, PDG de Metrovacesa.

Concernant la location, les entreprises promeuvent des projets clé en main qui seront utilisés pour la location. «Que ce soit sous une forme ou une autre, nous espérons que 2020 sera l'année du retour des jeunes sur le marché. Certains vont louer et d'autres vont acheter une première maison dans les zones émergentes du deuxième anneau des principales zones métropolitaines, qui seront plus accessibles », conclut Martínez.

La recherche de solutions est déjà une priorité. Mais les tentatives pourraient tomber dans l'oreille s'il n'y a pas de collaboration entre l'administration publique et les institutions financières. «Je ne pense pas que des solutions unilatérales soient viables. La principale pierre d'achoppement concerne le montant des économies initiales qui sont nécessaires et c'est là que nous explorons plus d'alternatives, bien que la solution ne soit pas facile », explique José Ignacio Morales Plaza, PDG de Vía Célere.

Le président de l'employeur reconnaît que «des plans de collaboration public-privé sont mis en œuvre» et que ce sera un moyen de résoudre une partie du problème. Et, en plus, ils proposent un programme d'accès comme celui en Angleterre, appelé aider à acheter (aide à l'achat), qui consiste en la mise à disposition par le gouvernement d'une garantie – étude préalable de la capacité de paiement – qui facilite le paiement de l'entrée de la maison.

«Les établissements de crédit, main dans la main avec les compagnies d'assurance, travaillent sur de nouvelles formules qui facilitent l'accès des jeunes. Un exemple de cette collaboration est d'étendre l'assurance-crédit hypothécaire, augmentant le montant de l'hypothèque jusqu'à 95% », explique Sandra Daza, de Gesvalt.

Le PDG de l'Appraisal Society, indique que «le problème est le système productif en général» et donc que la solution «doit venir de l'amélioration des conditions et de la compétitivité des salaires».

Les propositions pour faciliter les locations ne manquent pas non plus. «Nous avons 10 fois moins de logements sociaux que nos voisins européens; Nous devons concevoir une politique de logement locatif active et réaliste pour la protection, un environnement juridique stable et être clair que les économies institutionnelles sont les seules à pouvoir financer ce déséquilibre », insiste Javier Rodríguez Heredia, d'Asipa.

À surveiller en 2020?

«La technologie révolutionne et transforme le secteur», explique Nuria Serranos de BNP Paribas, qui ajoute une autre étape importante: «Nous ne pouvons pas perdre de vue la durabilité. En 2020, la directive européenne sur l'efficacité énergétique des bâtiments est lancée, qui établit que, d'ici la fin de l'année, toutes les nouvelles constructions doivent avoir une consommation d'énergie pratiquement nulle ».

Le PDG de Vía Célere a également un impact sur cet aspect, qui est lié à une autre tendance relativement nouvelle dans le secteur. «Nous devons continuer à travailler sur l'industrialisation du processus de construction», explique Morales Plaza.

En plus de la durabilité, Ismail Kardoudi, du portail Fotocasa, mentionne le loyer. "Un engagement ferme pour la création d'un grand parc public de logements locatifs est nécessaire, dont la mise en place demande du temps et des ressources", a expliqué l'expert. Nick Wride rappelle dans cette section une nouveauté, puisque cette année «un nombre considérable de maisons multifamiliales à louer, ce qu'on appelle construction à louer (construit pour louer) ». L'expert JLL assure que ces premières promotions permettront de "vérifier leur acceptation par le marché".

Un autre problème dont nous devons être conscients, explique Rafael Gil, de Tinsa, est «les effets du Brexit sur les marchés côtiers». Pedro Soria, directeur commercial du même évaluateur, demande de prêter "attention aux mesures que le nouveau gouvernement peut promouvoir en termes de logement et d'investissement".

Pour Fernando Encinar, responsable des études chez Idealista, «tout changement fiscal qui exerce une pression sur les classes moyennes ou les investisseurs et tout changement réglementaire impliquant, par exemple, un contrôle des prix de location, aura un effet négatif». En somme, Encinar appelle à «des règles claires et une sécurité juridique». Un souhait largement partagé dans le secteur que Samuel Population, de CBRE, résume en déclarant qu '«il sera pertinent d'avoir une stabilité politique et des mesures qui encouragent l'économie, l'emploi et la production de logements».

Souhaits politiques pour la nouvelle année

Le logement commence également l'année avec des troubles dans l'arène politique. L'accord gouvernemental conclu par le PSOE et Podemos consacre une part considérable à cette question, avec un engagement à réguler les hausses de prix des loyers (ce que l'opposition a fortement rejeté par le passé), à améliorer le parc de logements sociaux et à le concentrer principalement sur le bail. Avant de connaître le contenu de ce pacte, EL PAÍS a demandé aux politiciens des cinq partis les plus votés lors des dernières élections générales (Vox n'a pas répondu à la demande) un souhait pour la nouvelle année. Voici ce que les politiciens demandent aux Trois Rois en 2020:

Beatriz Corredor (PSOE): «D'ici 2020, nous espérons voir la loi nationale sur le logement approuvée, qui est déjà prête à la présenter dans les Cortes, afin que le droit au logement en tant que service public d'intérêt général soit effectif. En outre, nous devons continuer à prendre des mesures pour promouvoir l'accès au loyer, en particulier pour les jeunes. "

Ana Zurita (Parti populaire) «Qu'il y ait une sécurité juridique, une flexibilité dans l'offre de logements, tant en propriété qu'en location, en particulier pour les jeunes, et une simplification des obstacles bureaucratiques pour que tous les citoyens aient accès à un logement décent à des prix abordables. Nous nous engageons également pour le logement et l'aménagement du territoire en tant que piliers de la lutte contre le changement climatique. Des maisons plus efficaces avec une consommation d'énergie moindre ».

Pilar Garrido (United We Can): «D'Unidas Podemos, nous nous battrons pour que 2020 soit une année où des progrès sont effectivement réalisés pour garantir le droit à un logement décent et que l'accès à un logement abordable et la sécurité dans sa jouissance sont une réalité dans notre pays. Pour cela, il est urgent de mettre fin aux spéculations sur un bien comme le logement. "

Edmundo Bal (Citoyens): «Que ce n'est plus une mission impossible pour les jeunes qui veulent le faire (s'émanciper), que les familles paient moins cher le prix de l'électricité et, finalement, qu'il est plus facile de louer et d'acheter une maison à des prix abordables en notre pays "

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