Les inondations liées au changement climatique sur le marché du logement en Caroline du Nord


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Marta Avonce enjambe les eaux de crue transportant un sac rempli de vêtements qu'elle a récupérés de sa maison endommagée par l'eau près de la rivière Nuese en septembre 2018 à Kinston, en Caroline du Nord, après l'ouragan Florence.

Chip Somodevilla / Getty Images

Les communautés le long de la côte de la Caroline du Nord sont parmi les plus beaux endroits de l'État, mais leur sérénité au bord de la mer comporte de grands risques. Alors que le changement climatique entraîne des mers plus élevées et des tempêtes plus violentes et plus fréquentes, ses impacts sur le marché immobilier côtier et sur les pratiques de logement laissent certains résidents sur les pieds.

Sur les cinq communautés côtières les plus fréquemment touchées par les ouragans entre 1960 et 2008, trois étaient des comtés de Caroline du Nord: Carteret, Dare et Hyde. Au cours de la dernière décennie, les ouragans Matthew, Irene, Florence et Dorian ont tous frappé un ou plusieurs d'entre eux. Et dans un rapport de 2019, la National Oceanic and Atmospheric Administration a déclaré que des villes de Caroline du Nord telles que Wilmington et des villes comme Beaufort et Duck pourraient s'attendre à une augmentation de deux à trois fois les inondations de marée au cours des 10 prochaines années.

«À mesure que le niveau de la mer augmente en réponse au changement climatique, la ligne de marée haute se déplace plus loin à l'intérieur des terres et augmente le risque d'inondation directe des propriétés côtières et le risque d'inondations dues aux tempêtes», explique Rob Moore, analyste politique principal au NRDC. Ceci est particulièrement préoccupant pour les villes des Outer Banks comme Duck, qui se trouve sur une bande de terre déjà très étroite entre Currituck Sound et l'océan Atlantique.

Malgré les prévisions inquiétantes, les taux de croissance du logement dans les États côtiers augmentent plus rapidement dans les zones à risque d'inondation à 10 ans que dans les zones plus éloignées à l'intérieur des terres. Le nombre de personnes achetant des maisons de plage dans l'État de Tar Heel a augmenté de 114% entre 1960 et 2010. Et au cours de la dernière décennie, la Caroline du Nord a permis la construction de plus de 9 000 maisons dans des zones à haut risque. (Le New Jersey et la Floride ont fait de même.)

Cependant, le potentiel de dommages matériels n'est que le début de la façon dont le changement climatique bouleverse les marchés du logement côtiers et affecte les résidents le long de la côte.

«Underwaterwriting»

Dans une recherche publiée en juin dernier dans la revue Changement climatique, Jesse M. Keenan, professeur agrégé en immobilier à la Tulane University School of Architecture de la Nouvelle-Orléans, a inventé le terme sous-marine. Il fait référence à la manière dont l'exposition environnementale et les effets du changement climatique influencent la participation des gens aux marchés hypothécaires.

Pour acheter une maison, un acheteur type dépose de 10 à 20% du coût de la maison et demande ensuite à une banque un prêt pour le reste en vertu d’un contrat d’hypothèque. Selon Keenan, un nombre croissant de banques exigent de nos jours que les acheteurs des communautés côtières effectuent des acomptes plus importants – jusqu'à 40 pour cent. Les banques vendent souvent ensuite ces prêts à haut risque à des organisations parrainées par le gouvernement comme Fannie Mae et Freddie Mac.

«La croissance des prêts hypothécaires de premier rang avec un acompte supérieur à 20 pour cent est le segment du marché hypothécaire qui connaît la croissance la plus rapide dans les zones d'élévation du niveau de la mer», déclare Keenan. Et lorsque le gouvernement commence à soutenir ces prêts via Freddie Mac et Fannie Mae, «U.S. les contribuables finissent par subventionner le risque, ce qui constitue un aléa moral car les gens continuent d'emprunter de l'argent et d'investir dans des zones à haut risque. »

Dans les quartiers à faible revenu, les vieilles maisons et les remorques sont les plus vulnérables aux inondations, car elles ont tendance à être antérieures à l'adoption de codes du bâtiment plus protecteurs ou ne sont pas sur pilotis. Et ce risque élevé peut également entraîner des exigences hypothécaires plus strictes, telles que le versement d'un acompte plus important ou la souscription d'une assurance contre les inondations. Cette tendance peut entraîner une baisse de la valeur des propriétés et éventuellement déplacer tous les propriétaires, sauf les plus aisés.

Supposons qu'une maison soit répertoriée pour 100 000 $ et que la banque exige un acompte de 40% (40 000 $), mais que l'acheteur ne dispose que de 30 000 $. Le vendeur devra peut-être baisser le prix de la maison pour terminer la transaction. Ce scénario, dit Moore, pourrait non seulement réduire la capacité du vendeur à acheter sa prochaine maison, mais aussi diminuer la valeur immobilière d’autres maisons à proximité.

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Un couple marche le long d'une route inondée d'eau de mer apportée par l'ouragan Maria à Buxton, Caroline du Nord, 2017.

Pendant ce temps, dans les zones à forte demande, seuls les acheteurs bien nantis qui peuvent se permettre ces acomptes plus importants peuvent acheter une maison. Et ceux qui sont assez fortunés pour acheter une maison purement et simplement avec de l'argent liquide pourraient ne pas se demander si une banque considère la propriété comme un investissement risqué en raison de son potentiel d'inondation.

Assurance catastrophe? Une catastrophe d'assurance.

La capacité de payer des polices d'assurance contre les catastrophes peut aggraver les inégalités existantes dans les communautés côtières. Lorsqu'une tempête, une inondation ou quoi que ce soit frappe, les résidents à faible revenu sans assurance – et dont la valeur de leur maison a soudainement été réduite – peuvent se retrouver sans rien.

Même si tout le monde avait une assurance contre les inondations, les inégalités de paiement sont courantes. Le plan d'évaluation des risques climatiques et de résilience de la Caroline du Nord, publié plus tôt cette année, note que les communautés à faible revenu et le BIPOC peuvent se heurter à des obstacles à la réussite des réclamations et des appels, tels que la maîtrise limitée de l'anglais et l'accès à Internet.

«L'assurance est un élément de ce que nous devons faire pour devenir plus résilients», déclare Amanda Martin, directrice adjointe de la résilience du Bureau de la récupération et de la résilience de Caroline du Nord. «Nous constatons que les communautés disposant de niveaux élevés de couverture d'assurance se rétablissent plus rapidement et plus complètement après une catastrophe.»

Les banques exigent que les propriétaires ayant des hypothèques garanties par le gouvernement fédéral souscrivent une assurance contre les risques. Et si une maison se trouve dans une zone de risque d'inondation, comme désigné par l'Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA), les propriétaires doivent également souscrire une politique par le biais du Programme national d'assurance contre les inondations (NFIP). Pourtant, le nombre de polices achetées via le NFIP est sur une tendance à la baisse depuis 2009.

Selon Anna Weber, analyste principale des politiques du NRDC, ces règles sont peu appliquées. Les prêteurs s'assurent que la couverture d'assurance appropriée est en place à la clôture, lorsque la maison est achetée. Après cela, dit Weber, généralement personne ne vérifie si les politiques restent en vigueur. Certains propriétaires pourraient ne pas renouveler leur police en raison du coût élevé des primes, qui s'élèvent en moyenne à 642 $ par an, tandis que d'autres croient à tort que leur assurance habitation couvre les inondations (ce n'est pas le cas).

Une autre chose qui trouble les eaux de l'assurance est que les cartes des inondations de la FEMA sont obsolètes et ne tiennent pas compte du changement climatique. En conséquence, les propriétés présentant un risque d'inondation important se trouvent en dehors de la zone de risque d'inondation officielle. Des recherches récentes de la First Street Foundation ont révélé que 14,6 millions de propriétés à travers les États-Unis sont exposées à un risque important d'inondations. Les cartes des inondations de la FEMA n'en comprennent que 5,9 millions. Ces non-désignations peuvent donner aux propriétaires un faux sentiment de sécurité qui pourrait influencer s'ils ressentent le besoin de souscrire une assurance contre les inondations – et, en fait, supprime l'obligation légale de le faire s'ils ont une hypothèque. Et le fait de ne pas tenir compte des projections de l'élévation future du niveau de la mer ou des tempêtes extrêmes rend les cartes encore plus peu fiables pour les communautés. «Votre maison n'est peut-être pas menacée aujourd'hui, mais elle pourrait l'être dans 10 ans», déclare Weber.

Le problème des titres

Un grand nombre de Caroliniens du Nord prennent également des risques plus importants parce qu’ils détiennent des biens dits héritiers et n’ont pas de documents officiels prouvant qu’ils sont propriétaires de leur terre. Sans titres clairs, les propriétaires ne peuvent souscrire une assurance ou se qualifier pour une assistance fédérale en cas de catastrophe après des ouragans et autres catastrophes liées au climat.

«C'est un problème pour les familles noires dans tout le sud rural, et c'est un problème important de résilience côtière», déclare l'avocate Lisa Schiavinato, coauteur d'un rapport produit par North Carolina Sea Grant. Les propriétés des héritiers remontent souvent à l’ère de la reconstruction et sont en grande partie le résultat du fait que les Noirs ont un accès limité ou une forte méfiance à l’égard du système juridique du Sud. Ainsi, de nombreux résidents noirs ont transmis leurs terres et leurs maisons de génération en génération sans testament officiel ou sans enregistrement des actes ou transfert de titres. Leurs descendants ont alors du mal à prouver la propriété de la terre – et la perdent souvent. Selon un article publié l'année dernière par Le new yorker et ProPublica, le département américain de l'Agriculture a reconnu les propriétés des héritiers comme «la principale cause de perte involontaire de terres des Noirs».

Ces propriétés représentent plus du tiers des terres appartenant aux Noirs dans le sud, soit 3,5 millions d'acres, d'une valeur estimée à 28 milliards de dollars. Leur existence démontre à quel point les inégalités sociales passées ont une longue durée de vie qui s'étend à notre avenir climatique. Face à la montée du niveau de la mer et aux conditions météorologiques extrêmes, Schiavinato aimerait voir les États développer des outils pour identifier les propriétés des héritiers et financer les efforts visant à aider les gens à obtenir des titres clairs sur ce qui leur appartient de droit.

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Îles-barrières des Outer Banks de Caroline du Nord pendant l'ouragan Arthur

Photo de la Garde côtière des États-Unis par le maître de 3e classe David Weydert

Et maintenant?

En janvier, le bureau de récupération et de résilience de Caroline du Nord a lancé un programme de rachat stratégique, ReBuild NC, pour offrir des rachats à la juste valeur marchande aux propriétaires situés dans des zones à haut risque de dommages causés par les ouragans et les inondations. Cela peut permettre à certains résidents de se déplacer vers des zones plus sûres sans pertes financières substantielles. À ce jour, le programme compte 93 applications actives dans cinq comtés.

«C’est une vérification de la réalité sur le fait que nous avons beaucoup de développement dans des endroits très vulnérables», dit Martin.

Les incitations des compagnies d'assurance pour rendre les maisons plus résistantes au changement climatique pourraient également aider à protéger financièrement les personnes vivant dans des zones à haut risque. Par exemple, la North Carolina Insurance Underwriting Association a récemment lancé Fortified, un programme pilote qui offre aux propriétaires éligibles qui vivent sur les Outer Banks et d'autres îles barrières des subventions de 6000 $ pour des toits plus solides et plus résistants au vent. Les subventions, ajoute Martin, pourraient également rendre l'assurance plus abordable pour les résidents à faible revenu des zones à haut risque.

Au niveau fédéral, le NFIP gère un programme incitatif appelé système d'évaluation communautaire qui encourage les communautés à limiter le développement dans leurs plaines inondables, à créer et à mettre en œuvre des plans d'atténuation des risques d'inondation, à construire et à entretenir des digues, à déplacer des bâtiments sujets aux inondations et à minimiser les risques de empiétant sur l'eau. Le NFIP offre alors aux propriétaires de ces communautés des primes d'assurance contre les inondations à prix réduit.

Mais les solutions les plus efficaces, dit Weber, viendraient de lois plus strictes qui arrêtent en premier lieu les nouveaux développements dans les plaines inondables. «Nous ne pouvons pas dire que nous allons surélever ces maisons et réduire les risques dans ce quartier, puis, cinq pâtés de maisons plus tard, un nouveau développement entre en jeu et nous recommençons le cycle», dit-elle.

Créer de nouvelles maisons pour des profits rapides, c'est jouer le jeu court, celui avec de nombreux perdants. «Depuis 20 ans, nous disons que l'élévation du niveau de la mer sera de X pieds d'ici 2050», dit Weber. «Si vous contractez un prêt hypothécaire aujourd'hui, 2050 se situe dans la période d'un prêt de 30 ans. Le changement climatique est un danger clair et présent. » Et il est hautement improbable qu'il passe la côte de la Caroline du Nord sans un sillage important.

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