Ne laissez pas de nouveaux frais vous empêcher de refinancer


Des millions de propriétaires pourraient encore bénéficier du refinancement de leurs prêts hypothécaires pour obtenir un taux d'intérêt plus bas. Cela est vrai même après qu'un régulateur fédéral a surpris les prêteurs en imposant de nouveaux frais équivalant à une taxe sur le refinancement.



Le refinancement pourrait encore présenter des avantages pour de nombreux propriétaires, même avec les nouveaux frais.


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Le refinancement pourrait encore présenter des avantages pour de nombreux propriétaires, même avec les nouveaux frais.

Beaucoup pourraient économiser en refinançant

Les taux hypothécaires ont commencé à baisser au printemps, alors que l'impact économique potentiel de la pandémie de COVID-19 se faisait jour sur les marchés financiers et diminuait en été. Le taux moyen de l'hypothèque à taux fixe de 30 ans s'est maintenu autour de 3% APR pendant une grande partie du mois d'août, selon l'enquête quotidienne de NerdWallet, et le prêt à taux fixe de 15 ans a été en moyenne inférieur à 3%.

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Les faibles taux de refinancement ont déclenché un boom de refinancement, représentant plus de 60% des demandes de prêt hypothécaire la plupart des semaines cet été. Pourtant, il reste de nombreux refinanceurs potentiels. Lorsque le taux hypothécaire sur 30 ans est de 3%, près de 18 millions de propriétaires pourraient réduire leur taux d'intérêt d'au moins 0,75% en se refinançant, selon la société d'analyse hypothécaire Black Knight. Les économies potentielles moyennes de refinancement: près de 300 $ par mois.

Les frais pourraient diminuer les économies de refi pour certains

Une nouvelle commission sur les opérations de refinancement pourrait cependant réduire l'épargne mensuelle des emprunteurs. Les «frais de refinancement défavorables du marché» ont été annoncés furtivement le 12 août par Fannie Mae et Freddie Mac, les sociétés parrainées par le gouvernement qui ont acheté et titrisé 47% des prêts hypothécaires au début de 2020.

Freddie a attribué les frais à «l'incertitude économique et du marché liée au COVID-19». Fannie a utilisé un libellé similaire, sans mentionner la maladie.

La commission est une charge de 0,5% sur les refinancements conventionnels. Cela équivaut à une taxe de vente d'un demi-pour cent sur le refinancement. Au cours de la première semaine d'août, le montant moyen d'un refinancement conventionnel était d'environ 324 000 $, selon la Mortgage Bankers Association. Sur un refinancement pour ce montant, les frais seraient de 1 620 $.

Certains refinanceurs n'auront pas à payer. Les frais s'appliquent uniquement aux prêts hypothécaires conventionnels et conformes, ce qui signifie qu'ils ne s'appliquent pas à ceux qui refinancent les prêts immobiliers du gouvernement. Les prêts Jumbo sont également exonérés.

Les prêteurs peuvent répercuter les frais sur les emprunteurs de plusieurs manières: en les incluant dans les frais de clôture du refinancement, en les ajoutant au montant du prêt ou en augmentant le taux d'intérêt. Des frais de 0,5% se traduiraient généralement par une augmentation de taux de 0,125% ou moins.

De nouveaux frais ciblent les emprunteurs moins risqués

Fannie et Freddie ont affirmé que les frais étaient dus à l'incertitude du marché, mais qu'ils étaient prélevés sur les refinancements et non sur les prêts d'achat. Les refinancements comportent généralement moins de risques que les achats, donc facturer plus pour le refis, c'est comme fixer une prime d'assurance automobile plus élevée pour une mère qui a un bon dossier de conduite que pour son fils de 16 ans.

C'est donc un mystère pourquoi une charge «marché défavorable» a été ajoutée aux prêts à faible risque.

Une autre énigme est de savoir qui a imposé les frais. Fannie et Freddie ont fait l'annonce dans la nuit, quelques heures après la fermeture de leur siège; l'Agence fédérale de financement du logement, qui supervise étroitement les entreprises, n'a fait aucun commentaire public. David H. Stevens, un ancien commissaire de la Federal Housing Administration, a pointé du doigt la FHFA, tweetant que l'agence, Fannie et Freddie "fournissent essentiellement (refinancer les propriétaires) le majeur …"

Pourquoi les refis présentent moins de risques que les prêts d'achat

Pour refinancer, les emprunteurs doivent démontrer qu'ils ont payé à temps. Et la plupart des gens refinancent pour obtenir des paiements mensuels moins élevés. Il est prudent de supposer que les emprunteurs fiables réduisent leur risque de défaut lorsqu'ils réduisent leurs paiements. En revanche, les crédits d'achat sont un pas dans l'inconnu.

Les frais seront facturés sur les prêts refi que Fannie et Freddie achètent le ou après le 1er septembre. En règle générale, quelques semaines s'écoulent entre la clôture d'un prêt et sa vente à Fannie ou Freddie. Ce décalage signifie que l'augmentation des frais s'applique à la plupart des refinanceurs conventionnels qui n'avaient pas bloqué leur taux et leurs frais le 12 août, lorsque les frais ont été annoncés.

Il y a une chance que les frais puissent être annulés. Le 13 août, un haut responsable de la Maison Blanche a déclaré au Wall Street Journal que l'administration "était sérieusement préoccupée par cette action et qu'elle était en train de l'examiner". Mais la FHFA est une agence indépendante et peut agir sans l'approbation de la Maison Blanche.

Plus de raisons de refinancer

Des frais modestes ne doivent empêcher personne de refinancer. Il existe d'autres raisons de refinancer en plus des économies mensuelles:

  • Remboursez le prêt plus rapidement. En refinançant un prêt hypothécaire de 30 ans en un prêt de 15 ans, un emprunteur peut économiser des milliers de dollars sur la durée du prêt en payant des intérêts pour une période plus courte.
  • Arrêtez de payer une assurance hypothécaire. Le refinancement est un moyen de se débarrasser de l'assurance hypothécaire, qu'il s'agisse d'un prêt FHA assuré par la Federal Housing Administration ou d'une assurance hypothécaire privée sur un prêt conventionnel.
  • Extraire l'équité. Certains propriétaires refinancent plus que ce qu'ils doivent et prennent la différence en espèces dans ce qu'on appelle un refinancement en espèces. L'argent peut servir à des améliorations domiciliaires ou à d'autres utilisations.

Holden Lewis est écrivain chez NerdWallet. Courriel: hlewis@nerdwallet.com. Twitter: @HoldenL.

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