Pleins feux sur PACE: Projets PACE, des réaménagements du centre-ville aux fermes laitières | Foley & Lardner LLP


L'énergie propre évaluée par la propriété («PACE») est devenue une classe d'actifs distincte au cours de la dernière décennie. Foley a été impliqué dans PACE depuis ses débuts, de la mise en évidence des trois premiers modèles de développeurs de programmes utilisés pour lever des capitaux et construire des programmes à aider la ville de Milwaukee à développer la sienne pour aider à développer le programme PACE dans tout l'État du Wisconsin PACE Wisconsin. Plus récemment, Foley a aidé l'Illinois Finance Authority à développer et à mettre en œuvre une approche à l'échelle de l'État pour les financements et les refinancements PACE qui a été déployée dans la ville de Chicago ainsi que dans la campagne de l'Illinois. Foley maintient une pratique régulière représentant les fournisseurs de capitaux PACE, les administrateurs de programme et les gouvernements locaux pour conclure les accords PACE.

Avant de jeter un coup d'œil à certaines des façons dont le marché a utilisé PACE au cours des dernières années, voici un résumé de ce qu'est exactement PACE.

Le PACE est un financement immobilier, de construction et de projet garanti par une évaluation spéciale (ou une charge spéciale dans certaines juridictions, comme le Wisconsin) imposée par une unité locale de gouvernement. Les fonds doivent être utilisés pour des améliorations qui augmentent l'efficacité énergétique ou de l'eau du bâtiment, ou qui génèrent de l'énergie renouvelable (ou, dans le cas de la Californie, atténuent les impacts sismiques). La source des fonds est généralement un fournisseur de capitaux privés, bien que les gouvernements puissent également effectuer des financements PACE. Dans la plupart des cas, l'emprunteur PACE rembourse le financement par le biais de sa facture fiscale, bien que dans le Wisconsin et dans certaines autres juridictions, le fournisseur de capitaux soit autorisé à organiser le remboursement en dehors du processus de collecte des impôts pendant que le financement PACE est en cours d'exécution.

Les programmes PACE exigent généralement que la durée du financement s'étende à la durée de vie utile de l'équipement financé, qui, dans le cas d'un nouveau toit, chaudière ou panneaux solaires, peut atteindre 20 ans ou plus. En outre, le financement doit généralement être un flux de trésorerie positif pour l'emprunteur, ce qui signifie que le montant des économies sur les factures de services publics réalisées par l'emprunteur en raison des améliorations doit être supérieur au service de la dette payé sur le financement PACE. Les financements PACE sont garantis contre le bien bénéficiaire, généralement sans recours sur les biens personnels du propriétaire du bien et transférables aux propriétaires ultérieurs du même bien. En fin de compte, si un financement PACE est payé en totalité, le privilège PACE est libéré. Les financements PACE en souffrance peuvent déclencher le processus de forclusion fiscale.

Au fur et à mesure que le PACE mûrissait, les acteurs du marché ont trouvé de nombreuses et diverses applications de financement PACE, notamment les suivantes. (Cet article se concentre sur les applications commerciales PACE.)

  • Rénovations de bâtiments historiques: Les propriétaires fonciers et les promoteurs utilisent de plus en plus PACE dans le cadre de la pile de capitaux pour rendre les rénovations et la réutilisation des bâtiments historiques possibles. Ces projets impliquent généralement un financement hypothécaire traditionnel, des fonds propres de promoteur et un nouveau crédit d'impôt sur le marché ou un financement de préservation historique en conjonction avec PACE. Les composantes PACE de ces projets peuvent être petites (2 millions de dollars sur une rénovation de 20 millions de dollars ou plus), mais en raison de la nature positive des flux de trésorerie des remboursements, les composantes PACE sont des composantes de plus en plus importantes de ces projets. Le réaménagement du bâtiment Mackey (qui abritait autrefois une bourse aux céréales) à Milwaukee a été rendu possible en partie grâce à l'APCE.
  • Petite commerciale: Les financements commerciaux individuels de PACE ne doivent pas toujours être importants, et en effet, bon nombre des premiers financements commerciaux effectués par la Connecticut Green Bank étaient des projets inférieurs à 500 000 $. Green Bank a fini par titriser bon nombre de ces financements (dans une série d'obligations à laquelle cet auteur a participé).
  • Bâtiments à but non lucratif: Bien que les biens immobiliers appartenant à des organismes sans but lucratif soient généralement exonérés d'impôt, ces propriétaires peuvent généralement opter pour des évaluations ou des frais spéciaux, ce que les propriétaires du University Club de Milwaukee ont choisi de faire pour profiter de PACE.
  • Résidentiel multifamilial: Alors que le marché PACE résidentiel unifamilial est largement considéré comme un marché totalement distinct du marché commercial, le résidentiel multifamilial peut souvent profiter du financement PACE commercial similaire à d'autres entreprises commerciales. Notez que tous les développements multifamiliaux pris en charge par l'assurance de la Federal Housing Administration peuvent être éligibles au financement PACE, comme l'a précisé le Département américain du logement et du développement urbain dans ses Directives administratives pour les propriétés multifamiliales évaluées à l'énergie propre (PACE) en Californie.
  • Agricole: Plus récemment, les propriétaires de terres agricoles réalisent les avantages du PACE. Bien que l'agriculture ne soit peut-être pas le premier endroit auquel les gens pensent pour les bâtiments écoénergétiques, les fermes peuvent avoir des charges énergétiques importantes et donc être les meilleures pour l'efficacité énergétique ou les mises à niveau des énergies renouvelables. À titre d'exemple, un propriétaire de ferme dans le nord-est du Wisconsin a utilisé PACE pour refinancer sa construction d'une installation solaire au sol de plus de 1,8 MW.
  • Industrie et fabrication: Les propriétaires d'installations industrielles et de fabrication peuvent également bénéficier de PACE. Foley a agi en tant que conseiller en obligations pour l'émission de 4,5 millions de dollars d'obligations PACE par l'Illinois Finance Authority pour le refinancement d'un système solaire au sol de 2,6 MW à Beardstown, dans l'Illinois. Cette installation appartient également au client et fournit de l'électricité à une usine de transformation de la viande. Le financement PACE a été clôturé après la mise en service du projet.
  • Hôtels: En tant qu'élément essentiel de l'industrie PACE, PACE est couramment déployé par les propriétaires d'hôtels pour financer leurs investissements dans des améliorations efficaces de l'électricité, du chauffage et de l'eau. Foley est couramment impliqué dans la représentation des bailleurs de fonds dans le financement des développements hôteliers à travers le comté. Récemment, Foley a agi à titre de conseiller en obligations pour le financement PACE de 21,5 millions de dollars du Reserve Hotel au centre-ville de Chicago.
  • Usage mixte: PACE peut également s'intégrer dans des développements mixtes. Le projet Exchange de 13 millions de dollars récemment clôturé au centre-ville de Detroit est un exemple parfait, où PACE a répondu à un besoin clé dans la pile de capitaux. Un prêt PACE de 4 millions de dollars a également été récemment utilisé pour financer un condo à usage mixte (résidentiel et commercial) dans le sud-est du Wisconsin. Parce que PACE n'est pas éligible pour la propriété résidentielle dans le Wisconsin, le privilège PACE sera libéré des unités résidentielles au fur et à mesure qu'elles sont vendues à leurs premiers acheteurs. PACE est utilisé pour le financement de la construction dans les deux projets où Foley a agi en tant que conseiller juridique des bailleurs de fonds.
  • Hôpitaux: Les établissements de santé, tels que l'hôpital chinois de San Francisco, ont trouvé des moyens de déployer PACE pour soutenir leurs objectifs en matière de durabilité et d'infrastructure. Foley a agi à titre de conseiller juridique du sponsor dans cette transaction PACE de 36 millions de dollars.

En plus de l'évolution du nombre d'applications pour PACE, le nombre de marchés PACE augmente dans tout le pays. Trente-quatre États et le district de Columbia ont mis en place une législation permettant aux municipalités et aux comtés de créer des programmes PACE. De ce groupe, 24 États et le District de Columbia hébergent actuellement des programmes actifs. Foley a une expérience de travail sur plusieurs de ces marchés PACE et est disponible pour aider aux financements PACE de toutes les variétés pour tous les participants au marché PACE.

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