Pourquoi les rentes sont sous-utilisées (et que peut-on en faire) | Zoom Fintech


Comme le seul moyen par lequel les retraités peuvent générer des revenus en partageant le risque de mortalité avec d'autres personnes de la même tranche d'âge, les rentes doivent faire partie des régimes de retraite de pratiquement tous les retraités. Le fait qu’elles ne semblent pas le faire témoigne de la nature chaotique de notre système de retraite non public.

Les retraités qui pourraient générer des revenus d'une rente ne subissent toutefois pas, pour les causes mentionnées ci-dessous, une diminution des fonds dépensables au cours de leur vie. La perte est particulièrement énorme parmi les propriétaires ayant des effets financiers limités ou sans effets personnels. Ce sont les «retraités pauvres en argent comptant et riches en maison, qui représentent une grande proportion de tous les retraités,

Les choix de l'extérieur

Tenez compte d'un retraité de 63 ans qui n'a pas d'effets financiers et une maison d'une valeur de 700 000 $. Pour transformer cela en fonds dépensables sans promouvoir la maison, ce retraité a deux choix en dessous du programme de prêt hypothécaire inversé HECM. Une possibilité est un coût d'occupation qui donne un coût mensuel incessant tant que le retraité réside dans la résidence. Le choix, qui est considérablement plus élevé mais peu utilisé, est d'attirer une ligne de pointage de crédit, dont une partie est utilisée pour acheter une rente différée tandis que le reste est utilisé pour offrir des fonds dépensables pendant l'intervalle de report.

Évaluation des fonds dépensables offerts par les choix

Évaluer les choix est difficile car les constructions de marché pour chaque hypothèque inversée HECM et annuités sont extrêmement imparfaites. Dans chaque marché, les coûts peuvent varier considérablement sur la même transaction. Pour tenir compte de cela, j'ai acheté 11 prêteurs hypothécaires inversés et 10 assureurs, déterminant le parfait et le pire de leurs devis. Les résultats sont prouvés dans le bureau en dessous.

En somme, le coût pour le retraité utilisant le mélange ligne de pointage de crédit / rente est considérablement plus élevé que le coût de la permanence. Le déroulement entre les citations parfaites et les pires est horriblement géant dans chaque cas, un problème mentionné ci-dessous.

Différents avantages du combo ligne de crédit / rente

Le mélange ligne de crédit / rente présente différents avantages importants par rapport au coût de la permanence. Le principal est qu'il intégrera probablement un ajustement de l'inflation, illustré dans le graphique ci-dessous. Le coût du mélange augmentera de 2% tous les 12 mois alors que le coût d'occupation est monté. Le graphique utilise la cote de marché parfaite dans chaque cas.

De plus, les fonds de la ligne de crédit / rente combinée continuent jusqu'à la mort, tandis que les fonds fonciers se terminent si le retraité se rend dans une résidence de soins infirmiers.

Pourquoi le combo ligne de pointage de crédit / rente est retardé: la fonction des assureurs

Beaucoup sinon tous les fournisseurs de rentes ont une couverture de rejet de rentes qui peuvent être financées par une hypothèque inversée. L'explication semble être une priorité que de telles transactions les exposent à des litiges de la part d'héritiers mécontents qui déclarent avoir été évincés de la maison dont ils prévoyaient hériter.

Cela peut être une préoccupation bien fondée, car de tels cas se sont produits. La nécessité de le réparer est impérieuse, car la couverture affecte les propriétaires qui ont le plus besoin de rentes – ceux-ci sans effets financiers importants. Le propriétaire avec suffisamment de biens pour payer la prime de rente n'a aucun inconvénient à combiner une ligne de pointage de crédit avec une rente.

Une stratégie pour éradiquer le danger de litige est mentionnée ci-dessous.

Pourquoi le combo ligne de crédit / rente est retardé: la fonction du HUD

HUD est hostile à l'idée de mélanger des prêts hypothécaires inversés avec des rentes. Alors que HUD ne peut pas informer un emprunteur de ce qu'il fera probablement et ne peut pas faire avec le produit de HECM, il indique aux conseillers qui doivent se déconnecter de l'état de préparation de l'acheteur, comme suit:

  • Décidez si l'acheteur envisage d'utiliser le produit du prêt pour acheter une rente
  • Informez l'acheteur qu'il existe des méthodes pour acquérir une rente sans utiliser le produit HECM
  • Parlez des prix et des implications de l'achat d'une rente avec le produit d'une hypothèque inversée
  • Précisez que, dans certains cas, les avances de rente mensuelles montées qui se déroulent à tout moment peuvent être plus petites que les avances de prêt mensuelles montées d'une hypothèque inversée tant que l'acheteur vit dans sa résidence. (Protocole HECM, chapitre 5, partie B)

Le niveau de balle final est carrément imparfait. Une assertion corrigée, principalement basée sur la preuve offerte plus tôt, pourrait être que les avances de rente mensuelles montées financées par les traces de pointage de crédit HECM seront pratiquement tout le temps plus importantes que les avances de prêt mensuelles montées à partir d'une entreprise autonome. prêt hypothécaire inversé. La raison en est que la première possibilité implique un partage du risque de mortalité alors que la seconde n’en est pas.

La position de HUD est incompatible avec son devoir d’administration prudente du fonds de réserve de couverture de l’assurance hypothécaire. La section GNMA du fonds est aux prises avec des pertes depuis un certain nombre d'années en raison du fait que trop de débiteurs n'ont pas payé leurs impôts fonciers et leurs primes d'assurance habitation.

Alors que je n’ai pas été en mesure de trouver des connaissances à ce sujet, une inférence crédible pourrait être que les échecs ont été étroitement concentrés parmi les débiteurs qui ont épuisé leur énergie d’emprunt HECM dès le début. Ce système permet aux débiteurs d'encaisser 60% de leur emprunt d'énergie à l'avance, et la stabilité 12 mois plus tard. En revanche, le combo ligne de crédit / rente garantit qu'ils auront de l'argent pour le reste de leur vie. HUD devrait le mettre en vente, pas le casser.

L'antipathie de HUD à combiner des prêts hypothécaires inversés avec des rentes montre sa préoccupation que l'acheteur sera probablement exploité. Ils vont être confrontés à deux transactions très difficiles au lieu de 1, et alors que les acheteurs sont recommandés pour les hypothèques inversées, le conseil ne couvre pas les annuités – à part un avertissement.

Un traitement efficace doit faire face aux problèmes de HUD concernant la nécessité de protéger les débiteurs contre l'exploitation, en plus des problèmes des assureurs concernant la publicité autorisée.

Proposition pour un intégrateur HECM / rente impartial

L'entité proposée offrirait les capacités suivantes.

Évaluation comparative de la possibilité: Un plan de retraite qui intègre les rentes avec les hypothèques inversées HECM et les effets financiers peut prendre de nombreuses variantes. Par exemple, les intervalles d'ajournement des rentes peuvent varier de 1 à 25 ans, les rentes peuvent être tarifées avec et sans sécurité précoces, et le rendement des biens monétaires peut prendre plusieurs valeurs. L'intégrateur doit être capable de conseiller les retraités sur la combinaison d'options qui répond le mieux à leurs désirs en évaluant leurs implications pour les fonds dépensables au mois et la valeur des propriétés.

Protections autorisées: L'intégrateur protégerait les fournisseurs de rentes en évaluant la situation monétaire générale de l'acheteur pour confirmer que la transaction est appropriée. En outre, il peut exiger des acheteurs qu'ils reconnaissent qu'ils ont reçu des avenants de rente pour le remboursement de l'argent et le remboursement de la prime en cas de départ anticipé.

Tarification agressive: L’intégrateur répondrait à la préoccupation de HUD selon laquelle les personnes âgées devraient être protégées contre les prix abusifs en choisissant les bons coûts auprès des réseaux de chaque assureur et des prêteurs hypothécaires inversés. Le numéro du fournisseur offrant le prix parfait peut être annulé uniquement par le retraité qui a une raison particulière de choisir un fournisseur spécifique.

Certification

Dans le parfait de tous les mondes, les intégrateurs pourraient être licenciés par un fournisseur faisant autorité. HUD est une alternative logique mais a un passé historique malchanceux de prendre sans fin pour accomplir quelque chose.

En l'absence d'un certificateur crédible, les intégrateurs doivent se promouvoir. Étant donné que leur évaluation des possibilités, les protections autorisées et les prix agressifs sont facilement documentables, l'autocertification doit être réalisable.

L'intégrateur de fonds de retraite

Comme il n'y a pas d'intégrateurs actuellement, mes collègues de Mortgage Professor LLC et moi avons pris la décision de développer notre personnel. Sans surprise, notre intégrateur de fonds de retraite (RFI) en instance de brevettm a toutes les options mentionnées dans cet article. Les assureurs et les prêteurs hypothécaires inversés qui souhaitent participer peuvent m'envoyer un e-mail à jguttentag@mtgprofessor.com.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *