Qu'est-ce que le financement par le propriétaire? | Le taux bancaire


L'achat ou la vente d'une maison peut être un processus compliqué. Parfois, les acheteurs ont du mal à se qualifier pour un prêt hypothécaire. D'autres fois, les vendeurs aspirent à réduire les formalités administratives et à réaliser potentiellement plus de bénéfices.

La solution pour les deux peut être le financement par le propriétaire. Bien qu'il ne soit pas très courant aujourd'hui, le financement par le propriétaire est lorsque le vendeur offre un financement direct à l'acheteur au lieu ou en plus d'une hypothèque.

Qu'est-ce que le financement propriétaire?

Le financement par le propriétaire se produit lorsque le propriétaire d'une propriété à vendre fournit un financement partiel ou complet à l'acheteur directement, après que l'acheteur a versé un acompte, selon Michael Foguth, fondateur et président de Foguth Financial Group à Howell, Michigan.

«L'accord ici est très similaire à un prêt hypothécaire, sauf que le propriétaire de la maison est propriétaire de la dette au lieu d'une banque ou d'un autre prêteur», dit Foguth.

Le financement du propriétaire n'est généralement pas indiqué dans le rapport de solvabilité de l'acheteur. Il y a généralement un acompte important requis (généralement de 10 à 15%) qui compense le fait que le financement ne dépend généralement pas du revenu ou de l'historique de crédit de l'acheteur – bien que les vendeurs soient invités à effectuer une vérification de crédit malgré tout.

Chris McDermott, investisseur immobilier et courtier chez Jax Nurses Buy Houses à Jacksonville, en Floride, a proposé aux propriétaires de se financer sur les immeubles d’investissement qu’il a vendus. McDermott dit que cela peut être une pratique courante dans certaines régions, "en particulier pour les terres rurales ou les maisons qu'un vendeur possède gratuitement et en clair."

Le financement par le propriétaire peut être avantageux pour les acheteurs qui ne sont pas éligibles à un prêt souhaité d'un prêteur, ou si le prêteur ne qualifie l'acheteur que pour une partie du prix d'achat. Dans ce dernier scénario, l'acheteur peut être en mesure de contracter une première hypothèque auprès du prêteur pour cette partie, puis d'obtenir un financement par le propriétaire pour combler le déficit.

Comment fonctionne le financement propriétaire?

Dans la plupart des accords de financement du propriétaire, le propriétaire (vendeur) enregistre une hypothèque sur la propriété, qui est vendue par acte de transfert à l'acheteur.

«En règle générale, le propriétaire laisse l'acheteur prendre la relève et emménager dans la maison sans hypothèque, mais après que l'acheteur ait versé un acompte», explique Andrew Swain, cofondateur et président de Sundae, un marché immobilier résidentiel basé à San Francisco. qui aide les vendeurs de propriétés en difficulté.

«L'acheteur signe un billet à ordre et effectue des paiements mensuels au vendeur, mais le propriétaire conserve le titre de propriété de la maison comme levier dans la transaction», explique Swain.

«L'acheteur effectue des paiements hypothécaires au vendeur sur un calendrier d'amortissement convenu à un taux d'intérêt fixe spécifié», dit McDermott. «En règle générale, le vendeur ne détiendra pas cette hypothèque pendant plus de cinq ou dix ans. Passé ce délai, l'hypothèque est généralement exigible sous la forme d'un paiement forfaitaire dû par l'acheteur. "

Pour effectuer ce paiement forfaitaire – généralement une somme forfaitaire importante – l'acheteur est généralement admissible (à ce moment-là) et obtient un refinancement hypothécaire, probablement à un taux d'intérêt inférieur.

Alternativement, l'acheteur peut obtenir une première hypothèque auprès d'une banque ou d'un autre prêteur tandis que le vendeur prend un deuxième intérêt au lieu d'une partie de l'acompte, explique John Kilpatrick, directeur général de Greenfield Advisors à Seattle.

«Disons que vous voulez acheter une maison de 200 000 $», dit Kilpatrick. «La banque ne vous prêtera que 160 000 $. Si le vendeur reprend une deuxième hypothèque de 40 000 $, la transaction pourra peut-être se conclure. »

Le simple fait qu'un vendeur fournit les fonds ne signifie pas pour autant que l'acheteur ne paiera pas les frais de clôture. Selon McDermott, ces frais peuvent inclure des frais d'enregistrement d'acte et de titre.

La bonne nouvelle est que les coûts «sont généralement nettement inférieurs à ce que vous auriez payé avec un financement bancaire», déclare Bruce Ailion, avocat spécialisé en immobilier, investisseur et agent immobilier à Atlanta.

Exemple de financement propriétaire

Dites «un vendeur annonce une maison à vendre avec un financement par le propriétaire offert», dit McDermott. «L'acheteur et le vendeur conviennent d'un prix d'achat de 175 000 $. Le vendeur exige un acompte de 15 pour cent – 26 250 $. Le vendeur accepte de financer les 148 750 $ impayés à un taux d'intérêt fixe de 8% sur un amortissement de 30 ans, avec un paiement forfaitaire dû après cinq ans. »

Dans cet exemple, l'acheteur s'engage à effectuer des paiements mensuels de 1 091 $ au vendeur pendant 59 mois (hors taxes foncières et assurance habitation que l'acheteur paiera séparément).

Au mois 60, un paiement forfaitaire de 141 451,27 $ sera dû. Le vendeur finira par collecter 233161,27 $ après 60 mois, répartis comme suit:

  • 26250 $ pour l'acompte
  • 58161,27 $ en paiements d'intérêts totaux
  • Solde total du capital de 148 750 $

Avantages et inconvénients du financement par le propriétaire

Avantages Les inconvénients
Accès au financement pour les acheteurs Paiement de ballon
Avantages pour les vendeurs au moment de l'impôt Un acompte plus important est requis
Le propriétaire vend tel quel, sans payer les réparations Taux d'intérêt plus élevé
Un plus grand potentiel d'investissement pour les vendeurs Risque pour le vendeur si l'acheteur fait défaut

Le financement par le propriétaire présente des avantages et des inconvénients tant pour l'acheteur que pour le vendeur.

«L'acheteur peut obtenir un prêt pour lequel il ne pourrait autrement pas obtenir l'approbation d'une banque, ce qui peut être particulièrement avantageux pour les emprunteurs qui sont des travailleurs indépendants ou qui ont un mauvais crédit», dit Ailion.

Cependant, «le taux d'intérêt facturé par un vendeur est généralement beaucoup plus élevé que ce qu'un prêteur hypothécaire traditionnel facturerait», dit McDermott, «et le paiement forfaitaire qui vient à échéance après quelques années sera important.

Les avantages pour le vendeur sont multiples. Le financement par le propriétaire permet au vendeur de vendre la propriété telle quelle, sans aucune réparation requise par un prêteur traditionnel.

«De plus, les vendeurs peuvent obtenir des avantages fiscaux en reportant les gains en capital réalisés sur de nombreuses années, s'ils sont admissibles», note McDermott, ajoutant que «selon le taux d'intérêt qu'ils facturent, les vendeurs peuvent obtenir un meilleur taux de rendement sur l'argent qu'ils prêtent. qu'ils n'obtiendraient sur de nombreux autres types d'investissements.

Le vendeur prend cependant un risque. Si l’acheteur arrête d’effectuer des paiements de prêt, le vendeur devra peut-être saisir la propriété, et si l’acheteur n’a pas correctement entretenu et amélioré la maison, le vendeur pourrait finir par reprendre possession d’une propriété qui est en pire état que lors de sa vente.

Comment acheter une maison avec le financement du propriétaire ou l'offrir

Si vous ne pouvez pas obtenir le financement dont vous avez besoin auprès d’une banque ou d’un prêteur hypothécaire, un agent immobilier qualifié peut vous aider à trouver des propriétés financées par le propriétaire.

«Assurez-vous simplement que le billet à ordre que vous signez est conforme à la loi et énonce clairement les termes de l'accord», conseille Swain. "C'est également une bonne idée de revoir un accord de financement vendeur après quelques années, surtout si les taux d'intérêt ont baissé ou si votre pointage de crédit s'améliore – auquel cas vous pouvez refinancer avec une hypothèque traditionnelle et rembourser le vendeur plus tôt que prévu."

Si vous souhaitez offrir un financement propriétaire en tant que vendeur, vous pouvez mentionner l'arrangement dans la description de l'annonce de votre maison.

«Assurez-vous d'exiger un acompte substantiel – 15 pour cent si possible», recommande McDermott. "Découvrez la position et la stratégie de sortie de l'acheteur, et déterminez quel est son plan et son calendrier. En fin de compte, vous voulez savoir que l'acheteur sera en mesure de vous rembourser et de vous refinancer une fois votre paiement forfaitaire dû. "

Il est important qu’un avocat spécialisé en immobilier prépare et examine attentivement tous les documents concernés afin de protéger les intérêts de chaque partie.

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