Qu'est-ce qu'une hypothèque et comment ça marche?


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  • Une hypothèque est un type de prêt pour l'achat d'une maison; une entreprise vous prête de l'argent et vous remboursez le prêteur en versements mensuels pendant une durée prédéterminée.
  • Une hypothèque conventionnelle nécessite une certaine cote de crédit, une mise de fonds et un ratio dette / revenu; un prêt garanti par le gouvernement a des exigences plus clémentes.
  • Vous choisirez entre une hypothèque à taux fixe, qui verrouille votre taux pendant toute la durée de votre prêt; ou une hypothèque à taux variable, qui offre le même taux pendant les premières années, puis change périodiquement.
  • Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire en mettant de l'ordre dans vos finances, en recherchant des prêteurs et en demandant l'approbation.
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Une hypothèque est un type de prêt. Une institution financière vous prête de l'argent pour acheter une maison si vous ne pouvez pas payer entièrement en espèces et que vous remboursez l'entreprise dans un délai convenu.

Une hypothèque est un prêt garanti. Avec un prêt garanti, vous mettez un actif en garantie au cas où vous ne parveniez pas à effectuer des paiements.

Dans ce cas, la garantie est votre maison. Si vous n'effectuez pas de versements hypothécaires pendant une période prolongée, l'institution financière peut vous retirer votre maison ou la «saisir».

Cela s'oppose à un prêt non garanti, comme un prêt étudiant. Si vous n'effectuez pas de paiements sur un prêt non garanti, une entreprise peut intenter des poursuites judiciaires. Mais ils ne vous prennent pas la propriété physique comme ils le feraient avec, par exemple, un prêt hypothécaire ou automobile.

Lorsque vous êtes prêt à acheter une maison, vous n'avez peut-être pas assez de liquidités pour acheter la maison. Vous avez peut-être suffisamment de liquidités pour un acompte, mais pour le reste, vous aurez besoin d'une hypothèque d'un prêteur pour acheter la maison.

Une fois que vous avez choisi un prêteur, vous convenez tous les deux du temps que vous passerez à rembourser le prêt, mois par mois. Vous pouvez choisir 15, 20 ou 30 ans, par exemple.

Le prêteur vous indiquera également quel est votre taux d'intérêt. Un prêteur peut vous offrir un taux inférieur si vous avez une bonne cote de crédit, plus d'argent pour un acompte et / ou un faible ratio dette / revenu.

Il y a des conséquences si vous ne faites pas les versements hypothécaires à temps chaque mois. Vous paierez des frais de retard et le prêteur vous enverra un avis de défaut. Si vous n'effectuez toujours pas de paiements après avoir reçu l'avis, le prêteur entame le processus de saisie et vous pouvez perdre votre maison.

Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires, mais plusieurs peuvent être divisés en deux catégories: les prêts hypothécaires conventionnels ou garantis par le gouvernement.

Hypothèque conventionnelle

Un prêt conventionnel est un type de prêt hypothécaire offert par un prêteur privé ou par les sociétés fédérales Fannie Mae ou Freddie Mac. Ce n'est pas garanti par le gouvernement.

Les prêts hypothécaires conventionnels nécessitent généralement une bonne cote de crédit et un acompte d'au moins 3%. Mais pendant la pandémie de coronavirus, votre pointage de crédit et votre paiement initial peuvent devoir être plus élevés.

Il existe deux types fondamentaux de prêts conventionnels: conformes et non conformes.

  • Prêt conforme: Le montant du prêt est dans les limites fixées par l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA). La FHFA fixe la limite pour les prêts conformes chaque année, et en 2020, la limite est de 510 400 $ dans la plupart des régions des États-Unis. Dans les régions où le coût de la vie est plus élevé, comme l'Alaska, Hawaï, Guam et les îles Vierges américaines, la limite a été portée à 765 600 dollars.
  • Prêt non conforme: Un prêt non conforme ne répond pas aux normes fixées par la FHFA. Par exemple, un prêt jumbo dépasse la limite d'emprunt fixée par la FHFA. Vous aurez besoin d'une cote de crédit plus élevée, d'un acompte plus important et d'un ratio dette / revenu plus faible pour être admissible. Vous paierez également un taux d'intérêt plus élevé.

Hypothèque garantie par le gouvernement

Les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement sont émis par le gouvernement fédéral. Ils ont généralement des exigences plus souples concernant les cotes de crédit, les acomptes et les ratios d'endettement.

Il existe trois types courants de prêts garantis par l'État:

  • Prêt des Anciens Combattants (VA): Vous pouvez être admissible si vous êtes affilié à l'armée
  • Prêt du Département de l'agriculture des États-Unis (USDA): Vous pourriez être admissible si vous achetez une maison dans une région rurale ou suburbaine du pays.
  • Prêt de la Federal Housing Administration (FHA): Un prêt FHA n'est pas pour un groupe spécifique de personnes, comme le sont les prêts VA et USDA. Mais il s'accompagne de certaines restrictions, telles que des normes de propriété minimales qui pourraient vous empêcher d'acheter une maison qui n'est pas en très bon état.

Une fois que vous avez choisi entre un prêt conventionnel et un prêt garanti par le gouvernement, vous avez une autre décision à prendre. Voulez-vous un prêt hypothécaire à taux fixe ou un prêt hypothécaire à taux variable?

Prêt hypothécaire à taux fixe

Un prêt hypothécaire à taux fixe verrouille votre taux pendant toute la durée de votre prêt. Même si les taux hypothécaires américains augmenteront ou diminueront au fil des ans, vous paierez toujours le même taux d'intérêt dans 30 ans que pour votre tout premier versement hypothécaire.

Les prêts hypothécaires à taux fixe sont souvent de bonnes options si vous prévoyez de vivre longtemps dans la maison. Garder le même taux pendant des années vous donne de la stabilité.

La durée du prêt hypothécaire à taux fixe la plus courante est de 30 ans, mais vous pouvez choisir une durée différente.

Hypothèque à taux variable

Un prêt hypothécaire à taux variable, ou ARM, maintient votre taux au même niveau pendant les premières années, puis change périodiquement au fil du temps, généralement une fois par an.

Avec un ARM, votre tarif reste le même pendant un certain nombre d'années, appelé «période tarifaire initiale», puis change périodiquement. Par exemple, si vous avez un ARM 5/1, votre période de taux de lancement est de cinq ans, et votre taux augmentera ou diminuera une fois par an pendant 25 ans.

Les taux ARM commencent généralement plus bas que les taux fixes, ils pourraient donc être bons si vous prévoyez de déménager avant la fin de la période tarifaire initiale. De cette façon, vous bénéficierez d'un taux inférieur sans avoir à faire face à un taux plus élevé plus tard.

Vous ferez des paiements mensuels sur votre prêt hypothécaire et diverses dépenses constituent un paiement mensuel.

Principal

Le principal est le montant que le prêteur vous donne à l'avance. Si vous empruntez 200 000 $ à la banque, le capital est de 200 000 $. Vous paierez une petite partie de cette somme chaque mois.

Intérêt

Lorsque le prêteur a approuvé votre prêt hypothécaire, vous avez convenu d'un taux d'intérêt – le coût de votre prêt. L'intérêt est intégré à votre paiement mensuel.

Impôts fonciers

Le montant que vous payez en impôts fonciers dépend de deux choses: la valeur imposable de votre maison et votre redevance d'usine, qui varie selon l'endroit où vous habitez. Vos impôts fonciers peuvent ajouter des centaines, voire des milliers à vos versements hypothécaires chaque année.

L'assurance habitation

L'assurance habitation vous couvre financièrement en cas d'imprévu dans votre maison, comme un vol ou une tornade.

Le coût annuel moyen de l'assurance habitation était de 1211 $ en 2017, selon la dernière publication du rapport sur l'assurance habitation de la National Association of Insurance Commissioners (NAIC).

Assurance hypothécaire privée

L'assurance hypothécaire privée (PMI) est un type d'assurance qui protège votre prêteur si vous arrêtez d'effectuer des paiements. De nombreux prêteurs exigent PMI si votre acompte est inférieur à 20% de la valeur de la maison.

Selon le site Web de comparaison d'assurance Policygenius, le PMI peut coûter entre 0,2% et 2% du capital de votre prêt par an. Si votre prêt hypothécaire est de 200 000 $, vous pourriez payer des frais supplémentaires entre 400 $ et 4 000 $ par an jusqu'à ce que vous ayez remboursé 20% de la valeur de votre maison et que vous n'ayez plus à effectuer de paiements PMI.

Si vous avez décidé de demander un prêt hypothécaire, vous pouvez suivre ces étapes.

Mettez de l'ordre dans vos finances

Avoir un profil financier solide a) augmentera vos chances d'être approuvé pour un prêt et b) vous aidera à obtenir un taux d'intérêt plus bas. Voici quelques mesures que vous pouvez prendre pour renforcer vos finances:

  • Augmentez votre pointage de crédit en remboursant la dette à taux d'intérêt élevé et en effectuant les paiements à temps. Un score d'au moins 700 vous aidera – mais plus c'est élevé, mieux c'est.
  • Économisez plus pour un acompte. Vous n'avez pas nécessairement besoin d'un acompte de 20% pour obtenir un bon taux, mais plus vous épargnez, meilleur sera votre taux. Si vous n'avez pas beaucoup pour un acompte en ce moment, cela pourrait valoir la peine d'économiser quelques mois de plus, car les taux sont susceptibles de rester bas.
  • Réduisez votre ratio dette / revenu. Votre ratio d'endettement correspond au montant que vous payez pour vos dettes chaque mois, divisé par votre revenu mensuel brut. Les prêteurs veulent voir un ratio dette / revenu de 36% ou moins. Pensez à rembourser certaines dettes pour obtenir un ratio inférieur.

Comparer les prix

Vous ne devez pas nécessairement faire une demande uniquement auprès de votre banque personnelle ou auprès du prêteur que vos amis ont utilisé. Recherchez un prêteur qui vous offrira les taux les plus bas, vous facturera le moins de frais et vous mettra à l'aise.

Si vous êtes au début du processus d'achat d'une maison, faites une demande de pré-qualification et / ou de pré-approbation auprès de plusieurs prêteurs pour comparer et contraster ce qu'ils offrent.

Choisissez la maison et faites une demande d'approbation

Une fois que vous avez choisi le prêteur avec lequel vous souhaitez travailler, choisissez la maison que vous souhaitez acheter. Après avoir sélectionné la maison, demandez une approbation hypothécaire.

Le prêteur vérifiera vos finances, puis établira une évaluation de la maison pour s'assurer que tout est au-dessus du tableau. Si tout passe le test, alors vous approuverez une hypothèque.

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