Réponses aux questions sur l'assurance incendie en Californie, les gains en capital sur une maison


Aujourd'hui, j'ai des réponses aux questions des lecteurs sur l'assurance habitation dans les régions touchées par les incendies de forêt et l'impôt sur les gains en capital sur la vente d'une maison.

Q: Rocky Fort demande: «Une compagnie d'assurance peut-elle augmenter les tarifs des clients cherchant une assurance dans une zone d'incendie?»

UNE: Les entreprises réglementées par le California Department of Insurance ne peuvent facturer une prime que sur la base de leur taux de dépôt actuellement approuvé. "Donc, à moins que la société n'ait modifié ses tarifs et les ait approuvés avant le renouvellement du titulaire de police, l'assureur ne peut pas grimper les tarifs", "a déclaré le porte-parole du département, Michael Soller, dans un e-mail.

Ces assureurs réglementés «doivent d'abord soumettre un dossier de changement de taux au ministère. Ce dossier est examiné pour s'assurer que les tarifs proposés ne sont pas excessifs, inadéquats ou injustement discriminatoires, et si ces trois volets de base sont satisfaits, l'assureur ne peut utiliser les tarifs proposés qu'après l'approbation du dépôt », a-t-il ajouté.

Certains propriétaires de maison dans les régions sujettes aux incendies de forêt voient leurs primes augmenter à la suite de dépôts de hausse de taux que le ministère a approuvés au cours des deux dernières années, reflétant les pertes causées par les incendies de forêt de 2017 et 2018.

"En dehors d'un changement de taux, les primes pourraient augmenter pour plusieurs raisons possibles, comme l'augmentation de la limite de couverture, les modifications du risque assuré (c'est-à-dire le domicile) et les réclamations récemment déposées", a ajouté Soller.

Les compagnies de lignes excédentaires, qui ne sont pas réglementées par l'État et comprennent des transporteurs comme Lloyd’s de Londres, peuvent modifier leurs primes sans l'approbation du ministère.

Q: Mike Gnecco essaie d'aider un voisin d'East Bay à déterminer quel pourrait être son impôt sur les gains en capital si elle vendait sa maison. «Elle et son mari ont acheté leur maison en 1984 pour 270 000 $. Ils figuraient sur la liste des colocataires. En 2009, ils ont transféré la maison à leur fiducie révocable. En 2011, le mari est décédé et la femme a hérité selon les dispositions de la fiducie. Elle vit toujours à la maison. La maison a été évaluée à 615 000 $ à la mort du mari. La valeur marchande est d'environ 1 million de dollars aujourd'hui. Lors de la vente de la maison, je sais qu'elle obtiendrait une exonération de 250 000 $ des gains en capital et pourrait déduire les frais de vente et les améliorations substantielles depuis 2011, mais quel est le prix de revient de la maison?

S'agit-il de la valeur estimative de 615 000 $ en 2011 ou est-ce la moitié de la valeur de 1984 lorsqu'elle a été achetée plus la moitié de la valeur estimative au décès de son mari? »

UNE: Lorsque vous vendez une maison, la base de coût est le nombre que vous soustrayez de votre produit de vente pour déterminer votre gain en capital.

Si la maison était considérée comme une «propriété communautaire» en 2009 lorsqu'elle a été transférée à la fiducie, alors la base de coût serait «augmentée» à la valeur au décès du mari, ou 615 000 $, explique Scott Haislet, expert-comptable agréé et fiscal. avocat à Lafayette.

"Si la déclaration de fiducie indiquait que la maison était une propriété communautaire au moment de sa formation, ce serait une expression légale valable que le couple voulait que ce soit une propriété communautaire", a-t-il déclaré.

Si la propriété était considérée comme la «propriété distincte» du mari lors de son entrée dans la fiducie, son décès en 2011 entraînerait également un ajustement de base à 615 000 $.

Si le bien était considéré comme le «bien distinct» de l’épouse lors de son transfert à la fiducie, le décès du mari en 2011 ne déclencherait AUCUN ajustement de base. La base serait le prix d'achat plus toute amélioration jusqu'à la date de vente, a déclaré Haislet.

Si la propriété était détenue en commun par les locataires de la fiducie, la part du mari serait augmentée à sa valeur à la date de son décès. La part de l’épouse ne serait pas augmentée. S'ils possédaient tous deux des parts égales, sa moitié serait augmentée jusqu'à la moitié de 615 000 $ (ou 307 500 $) plus la moitié des améliorations apportées depuis sa mort. Sa base serait la moitié du prix d'achat d'origine plus la moitié des améliorations apportées depuis la date d'achat jusqu'à la date de vente, a déclaré Steve Hartnett, directeur de l'éducation à l'American Academy of Estate Planning Attorneys.

"Si la déclaration de fiducie est muette (quant à la forme de propriété), alors vous devrez vous baser sur des faits et des circonstances" pour déterminer si la maison est une propriété communautaire, a déclaré Haislet. «Si la femme peut prouver que le couple s'est rompu lors de leur mariage et n'a pas hérité avant d'acheter la maison, il s'ensuit que les fonds et les revenus de la communauté ont été payés pour la propriété, ce serait donc une propriété de la communauté. Cependant, d'autres circonstances entourant l'achat pourraient entraîner la propriété séparée d'un conjoint. »

Ce qui précède s'applique généralement aux États appartenant à la communauté – Arizona, Californie, Idaho, Louisiane, Nevada, Nouveau-Mexique, Texas, Washington et Wisconsin, ainsi qu'à Porto Rico. Dans d'autres États, des règles différentes s'appliquent.

Différentes règles s'appliquent également en Californie lorsque les conjoints possèdent des biens en tant que colocataires en dehors d'une fiducie révocable. Cependant, même si ce couple était propriétaire de la maison en tant que locataires conjoints avant son entrée dans la fiducie révocable, en Californie, elle ne pourrait pas être détenue en copropriété au sein de la fiducie, a déclaré Hartnett.

Kathleen Pender est chroniqueuse à la San Francisco Chronicle. Courriel: kpender@sfchronicle.com Twitter: @kathpender

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