Un examen du financement hypothécaire islamique


INTRODUCTION

"C'est sûrement une bonne idée d'explorer comment l'esprit inhérent à l '" économie morale "de l'Islam pourrait permettre une approche juste et éthique de la gestion des risques systématiques en économie, en affaires et en finance de la manière dont le partage des risques, implicite dans Musharaka , fonctionne, par exemple, avec des prêteurs partageant le risque de l'emprunteur, et la notion de Mudharabah, le partage des bénéfices. Ceci est très différent de la façon dont la finance conventionnelle transfère le risque rapidement et fréquemment à quelqu'un d'autre avec un profit dans un seul sens. "

Cette déclaration du prince de Galles décrit bien ce qu'est le financement islamique et son avantage concurrentiel par rapport au financement conventionnel. Avec le rythme actuel de la mondialisation et des progrès technologiques, le financement islamique croît rapidement à l'échelle mondiale. En effet, comme d'autres formes de financement, les prêts hypothécaires résidentiels peuvent également être financés à l'aide d'un financement conventionnel ou islamique. Il ne fait aucun doute que le modèle islamique de financement hypothécaire n'est pas largement connu car la plupart des banques proposent le financement hypothécaire résidentiel classique. C'est dans ce contexte que cet article examine ce qu'est le financement hypothécaire islamique, les règles islamiques relatives aux contrats hypothécaires, les différents types disponibles ainsi que son avantage comparatif par rapport au financement hypothécaire conventionnel.

Aperçu du financement hypothécaire islamique

Les hypothèques islamiques deviennent très populaires dans le monde, en particulier parmi les fidèles musulmans. En effet, leur préférence pour les hypothèques islamiques est principalement due au double avantage de pouvoir posséder une maison par des moyens financiers qui correspondent à ses croyances religieuses. En outre, traditionnellement, le financement privilégié pour l'acquisition de logements dans le secteur bancaire est le crédit hypothécaire. En outre, le financement des logements est très proche de l'esprit du système financier islamique car il améliore la promotion d'une répartition équitable de la richesse et de la stabilité financière.

Les outils de financement les plus populaires utilisés par les institutions financières islamiques (IFI) pour la fourniture de financement hypothécaire sont fournis selon les principes d'un partenariat à but spécial généralement connu sous le nom de Diminishing Musharaka. Parmi les autres outils de financement islamiques figurent Musharaka (partenariat en capital), Mudaraba (partenariat de capital et de compétences), Murabaha (coût plus vente bénéficiaire), Bai Salam (paiement au comptant avec livraison différée), Bai Muajjal (vente à crédit), Istasna (ordre fabrication) et Ijara (crédit-bail).

Le financement hypothécaire islamique diffère du financement hypothécaire conventionnel des manières suivantes:

1. Les IFI sont copropriétaires de la propriété et partagent les risques et les avantages liés à la propriété de la propriété. Par conséquent, tout dommage ou perte survenu à la propriété sans négligence du client est partagé par les IFI en fonction de leur participation au capital.

2. Contrairement aux banques conventionnelles, lorsque les rendements sont gagnés à partir de la date d'octroi de la facilité hypothécaire, dans le cadre de la Musharaka décroissante, le retour ne devient dû que lorsque la propriété est prête à être utilisée soit par une acquisition, soit par la construction.

3. Alors que les banques conventionnelles recevront continuellement les versements de remboursement (comprenant les intérêts et le principal) même si la propriété n'est pas utilisable et a besoin de quelques réparations, les IFI n'ont pas droit à des loyers pendant la période de réparation.

3. Alors que les IFI ne recevront que des loyers et partageront toute appréciation ou dépréciation de la propriété, les rendements des banques conventionnelles sur la facilité hypothécaire sont généralement fixés comme intérêt pour la durée de la facilité.

Règles islamiques relatives au contrat hypothécaire

Le contrat hypothécaire islamique est dérivé des éléments des contrats islamiques généraux car le Coran ne mentionne pas explicitement le contrat hypothécaire. Le Coran, dans ses versets, contient de nombreuses règles et principes sur les contrats en général, et ceux-ci sont appliqués pour créer un contrat hypothécaire basé sur les principes islamiques.

En effet, le Coran autorise tout type de contrat tant que les termes du contrat ne contredisent pas les règles coraniques de base, en particulier celle sur les intérêts (Riba), qui est strictement interdite. Sur la base de l'analogie coranique, un contrat islamique a les mêmes éléments généraux que le contrat anglais, tels que l'offre, l'acceptation, l'entière satisfaction et le consentement entre les parties (la rencontre des esprits) et l'extrême importance de l'accomplissement mutuel, que a été souligné dans de nombreux versets du Coran tels que Qur'an Sura: Al-Rum, 30:39; An-Nisa'a, 4: 29, 161; Al-Imran. 3: 130; AlBaqarah, 2: 275- 81; Al-Ma'idah, 5: 1. Ainsi, alors que le Coran ne prévoit pas expressément d'hypothèques, il peut être classé comme une vente ou comme faisant partie d'opérations commerciales qui incluent implicitement l'achat et la vente en vertu du Coran, une sourate: An-Nisa'a, 4:29; At-Tawbah, 9 h 24, An-Nour, 24 h 37; Al-Jumu'ah, 62:11.

Interdiction de Riba (usure)

L'interdiction de la Riba ou de l'usure est essentielle dans tous les contrats islamiques, y compris les hypothèques. En arabe, Riba signifie un montant qui est facturé à l'emprunteur sur le prêt sans contre-valeur ou récompense équivalente en retour à l'autre partie. Il couvre les intérêts des prêts commerciaux et des prêts à la consommation. En effet, Riba est interdit dans de nombreux versets (Ayat) du Coran tels que Qur'an Sura: Al-Rum, 30:39; AnNisa'a, 4: 161; Al-Imran, 3: 130; Albaqarah, 2: 275-80.

Par conséquent, pour éviter l'inclusion de Riba (usure) dans un contrat hypothécaire, la propriété doit être la propriété de la banque ou de l'institution financière. En d'autres termes, l'institution financière achèterait une propriété à un certain prix (exactement comme tout autre acheteur ou commerçant). Lorsque la banque devient propriétaire à part entière de cette propriété, elle serait alors revendue à un prix plus élevé à tout client qui souhaiterait acheter cette propriété spécifique. Cet acheteur potentiel montre son intérêt en soumettant une promesse documentée ou écrite à la banque garantissant aux banques qu'il rachètera la propriété. Il n'y a aucun intérêt car le prix n'est pas variable. Quoi qu'il arrive après la signature du contrat de vente, cela n'entraînera aucune augmentation du prix de la maison. De plus, il n'y a pas de place pour des spéculations telles que le changement mensuel des taux d'intérêt. Tout dépend entièrement du prix convenu dans le contrat, que le paiement se fasse après cinq ans ou vingt ans. Donc, essentiellement, la banque traite la propriété en tant que propriétaire d'origine et vend la maison directement au client sur la base du paiement d'acomptes provisionnels ou d'un autre mode d'hypothèque islamique. À cette fin, les enseignements coraniques fournissent des indications telles qu'il existe des méthodes de transactions commerciales ou de transactions qui permettent aux gens d'offrir leurs produits à deux prix différents. Premièrement, l'acheteur paie le prix initial pour les paiements en espèces, et deux, un prix plus élevé pour les paiements différés, ce dernier étant soumis à une condition, que l'acheteur ne puisse pas être facturé par le vendeur en cas d'arriérés car cela sera considéré l'intérêt, qui est interdit par le Coran.

Les différents types de financement hypothécaire islamique

Alors que tous les contrats fondés sur des actifs, y compris Murabaha et Ijarah, peuvent être utilisés pour la fourniture de financement hypothécaire résidentiel, le Musharakah (financement par copropriété avec le client) est principalement utilisé par les IFI pour financer des prêts hypothécaires résidentiels. 6 Ces contrats fondés sur des actifs sont:

Murabaha

Dans le cadre d'une Mourabaha, l'IFI achète une propriété au nom du client et la «revend» à lui dans un but lucratif. L'acheteur rembourse ensuite les IFI par versements mensuels ou annuels. La propriété est enregistrée au nom de l'IFI en tant que garantie jusqu'à ce que tous les paiements hypothécaires soient effectués. Il est important de noter que l'un des avantages d'un prêt au logement conforme à la charia est qu'il n'y a pas de paiements d'intérêts supplémentaires pour les retards de paiement, bien que l'IFI puisse facturer des frais fixes. Le tableau ci-dessous illustre le fonctionnement de la Murabaha.

Ijarah

Un autre modèle de financement islamique qui peut être utilisé pour le financement hypothécaire est l'Ijarah, qui est un arrangement d'achat et de crédit-bail et préférable si l'acheteur achète une propriété sur plan car aucun paiement n'est effectué tant que la propriété n'est pas terminée.7 Donc, essentiellement, le client choisit une propriété et convient d'un prix d'achat avec le vendeur. Le client demande par la suite une hypothèque Ijara et accepte les conditions de remboursement avec l'IFI et conclut un contrat avec l'IFI de sorte qu'il accepte de rembourser le prix d'achat par mensualités fixes. Il accepte également de payer un montant convenu à titre de loyer à l'IFI. Cependant, le loyer diminue chaque année à mesure que le prêt hypothécaire diminue avec les paiements effectués par le client. Une fois que le prix d'achat a été payé en totalité, l'IFI transfère la propriété de la propriété au client.

Diminution de la Musharakah

La forme d'hypothèque islamique de Musharakah est un mode de financement innovant appelé Diminishing Musharakah (DM). Selon la norme de la charia 128, Diminishing Musharaka est une forme de partenariat dans laquelle l'un des partenaires promet d'acheter progressivement la part du capital de l'autre partenaire jusqu'à ce que le titre du capital lui soit complètement transféré. En outre, dans le cadre du Diminishing Musharaka, un accord verbal ou écrit est requis, le capital est apporté par les deux parties en espèces ou en nature, le bénéfice est partagé selon l'accord tandis que la perte est partagée en fonction de la part des capitaux propres, des coûts de réparation et d'entretien, d'assurance, etc. . sont partagés par les parties et un partenaire (IFI) loue sa part de l'actif à l'autre partenaire (client) moyennant une contrepartie. Il est important de noter que le contrat d'achat et de vente d'unités de participation entre partenaires ne peut être réduit en un contrat de Musharaka décroissant car le prix des unités à vendre / acheter est la juste valeur ou bien comme convenu entre les parties mais le prix de valeur nominale de les unités ne peuvent pas être stipulées.

Avec cette méthode, la propriété est achetée en copropriété d'une IFI et le client, une partie particulière du coût de la propriété, généralement de 15% à 30%, est apportée par le client et le reste financé par une IFI. Le bien est acheté en copropriété ou, dans certains cas, au nom du client uniquement pour des raisons juridiques et fiscales. L'utilisation de la propriété est exclusivement réservée au client. Par la suite, la participation au capital de l'IFI est répartie en un grand nombre de petites unités (généralement égal au nombre de paiements mensuels), et le client est tenu d'acheter ces parts de capital auprès de l'IFI à un prix convenu au moment de l'acquisition. En outre, un revenu de location pour le bien serait convenu entre le client et l'IFI que le client serait tenu de payer mensuellement au titre de l'utilisation du bien à la banque. Une fois que le client a terminé l'achat de toutes les unités de capitaux propres auprès de l'IFI, la propriété de la propriété est transférée au client et le projet est clos. Ainsi, essentiellement pendant la période, IFI reçoit du client le principal encouru pour l'achat du bien et le retour requis. Ceci est illustré plus en détail dans le tableau ci-dessous:

Financement hypothécaire islamique au Nigéria

La banque islamique a commencé au Nigéria en 1982 et pendant cette période, il n'y avait pas de cadre juridique pour réglementer le financement islamique. Cependant, avec la modification de la loi sur les banques et autres établissements financiers en 1991, la loi a reconnu les banques spécialisées telles que les banques sans intérêt / les banques avec partage des bénéfices et des pertes. En vertu de cet amendement, la Banque centrale du Nigéria (CBN) a publié les Lignes directrices pour la réglementation et la surveillance des institutions offrant des services financiers sans intérêt au Nigéria, 2011. Ce règlement exigeait que toutes les institutions financières sans intérêts soient agréées par la CBN. En outre, en 2011, la CBN a publié les Directives sur la gouvernance de la charia pour les institutions financières sans intérêts au Nigéria, qui exigeaient le respect des principes de la charia, un élément essentiel des services bancaires et financiers sans intérêts. En effet, pour assurer le respect des principes de la charia, le Comité consultatif de la charia (SAC) a également été mis en place et chargé de veiller au respect des principes de la charia à tout moment.

Il est intéressant de noter qu'en dépit de ce qui précède, le financement islamique et le financement hypothécaire islamique sont encore à un stade naissant au Nigeria. On peut soutenir que les facteurs suivants en ont été responsables:

1. Manque de sensibilisation: la plupart des Nigérians ne sont pas au courant du financement hypothécaire islamique. Cela est en partie dû au fait que le produit est nouveau et n'est proposé que par une seule banque disposant d'un réseau d'agences limité dans le pays. La sensibilisation est une étape majeure dans la promotion du fonctionnement de l'hypothèque islamique au Nigéria.

2. Cadre réglementaire défavorable: Avant, le cadre réglementaire du financement du logement favorisait les banques conventionnelles car il était structuré conformément au système financier conventionnel qui permet à la CBN d'accorder des prêts aux banques commerciales avec intérêt, ce qui est contraire aux principes de l'islam comme souligné au dessus. Cependant, dans le cadre de sa volonté de développement économique, la CBN a reconnu la nécessité de mettre des fonds à la disposition des institutions financières sans intérêts, en tenant compte de la nature particulière de leurs besoins de financement. À cette fin, la CBN a publié les Directives révisées pour les institutions financières sans intérêt 2020, dans lesquelles la CBN a introduit plusieurs plans d'intervention pour élargir le pool de financement des institutions financières sans intérêt. Les secteurs couverts par les régimes comprennent le secteur agricole, le secteur textile, l'agro-industrie, le secteur réel, le soutien au crédit pour le secteur des soins de santé, entre autres.

3. Religion et disparité culturelle: le Nigéria est un pays multiconfessionnel et, en tant que tel, les perceptions varient quant aux produits de financement islamiques, y compris le financement hypothécaire islamique. C'est peut-être la principale raison du taux de croissance de l'industrie du financement islamique au Nigéria et du niveau d'acceptation de leurs produits. Par conséquent, il y a un besoin de sensibilisation afin que les gens soient capables de séparer leurs croyances de la nécessité de bénéficier des avantages du financement islamique par rapport aux banques conventionnelles.

CONCLUSION

De ce qui précède, il est clair que,

<< La finance islamique repose sur le principe selon lequel le fournisseur de capitaux et l'utilisateur de capitaux doivent partager à parts égales les risques des entreprises commerciales. Elle encourage le caractère sacré des contrats, le partage des risques, l'interdiction des intérêts et des transactions spéculatives et les jeux d'argent. Théories islamiques sur les finances encouragent les revenus par la participation à des activités commerciales et découragent les sources de revenus non gagnés. "

En effet, il ne fait aucun doute que le financement d'une hypothèque résidentielle au moyen des techniques de financement par actif évoquées ci-dessus l'emporte sur le financement conventionnel pour atteindre le même objectif.

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